对房地产企业发债收紧的传言终于靴子落地。

界面新闻记者从机构人士处获悉，上交所10月28日下午向各债券承销机构正式下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（下称《监管函》），其中明确强调房地产企业募资不得用于购置土地。有重大违法违规行为、在重点调控的热点城市竞拍“地王”，哄抬低价、前次债券募集资金尚未使用完毕或违规使用募集资金的三类房地产企业禁发公司债。

《监管函》显示，上交所公司债将对房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。

基础范围，也即发债准入门槛，为发行人应资质良好、主体评级AA及以上并满足四个条件：1.境内外上市公司；2.省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企；3.以房地产为主业的央企；4.中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

达到准入门槛后，上交所根据房地产企业的5项财务指标，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上（含三项）划分为风险类，其余划分为正常类。

分类指标共有五项，分别为：1.最近一年末总资产小于200亿元；2.最近一年度营业收入小于30亿元；3.最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负；4.最近一年扣除预收账款后资产负债率大于65%；5.房地产业务非一二线城市占比超过50%。

上交所要求，对于评价结果为“风险类”的发行人，主承销商应严格风险控制措施，审慎承接相关项目；对于评价结果为“关注类”的发行人，发行人及主承销商应按要求进行进一步披露和核查。

另外，房地产企业募集资金使用项目也有具体要求，包括房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地；保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目应不低于25%；发行人应披露项目基本情况、应针对募集资金监管专户等。

承销机构责任也在进一步加大。文件要求强化发行人执行房地产行业政策和市场调控政策的尽职调查，并且需要出具专项核查意见；加大对房地产企业违法违规经营行为的核查力度，强化相关的信息披露。

上交所要求，承销机构在进行核查时，除了对发行人是否存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等影响发行条件的问题进行重点核查外，还要求对是否存在扰乱房地产秩序、以异常高价购买土地等其他违法违规行为进行核查，并出具明确核查意见。

“房地产企业发债这个月开始实际上已经全面收紧了，新报项目不受理、拿到批文的项目不让发。不过，根据监管函的精神，以后给大的地产企业都是留了口子，还是可以发的。”上海某券商债券发行人士告诉界面新闻记者。

另外，上述券商人士表示，这是首次看见对产能过剩行业的监管标准。“以前都是窗口指导，对产能过剩行业一直也没放开，也一直没人买。”他说。

《监管函》中指出，产能过剩行业分类监管采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准。

上交所要求，煤炭、钢铁企业应严格落实《国务院关于化解产能严重过剩矛盾的指导意见》等相关产业政策要求。比如不安全生产、违法违规建设、涉及劣质煤以及生产规模不足300万吨/年的煤炭企业，或不属于工信部公布的《钢铁行业规范条件》三批企业名单中的企业及企业所属集团的钢铁企业，公司债申请都不会被上交所受理。