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九龙仓小团年 绿九佛山夺地背后的港资内地潜行

作为最早进入内地市场的港资企业之一,九龙仓回归一线以及聚焦部分二线核心城市背后,亦带着对当前房地产市场现状的判断。

广州304亿土拍的热度,已经蔓延到了佛山。这一次的主角,是此前从未出现在佛山市场的绿九置业。

11月28日,浙江绿九置业有限公司以17.36亿元总价加上6.93万平方米配建竞得佛山市奇槎板块规划十二路以东的4.96万平方米商住地,折合楼面价达16632元/平方米,刷新佛山最高楼面价纪录。

在佛山市场如此高调登场的绿九置业,背后正是各占50%股权的绿城和九龙仓。

对于绿城而言,这是首入佛山,但于九龙仓而言,这是其续演合作模式的一次回归。

早在2007年,九龙仓就曾与招商地产联手落子佛山;今年以来,九龙仓在北京、杭州、佛山所获的三宗地块,均为合作项目,其中的固定合作伙伴均为绿城。

合作模式中财务投资者的角色定位下,九龙仓的身影或许还将继续潜行于其瞄准的一线城市及强二线城市市场。

绿九闯入佛山

11月28日,经过3小时长达169轮的竞价和竞配建,浙江绿九置业有限公司以总价17.36亿元、6.93万平方米配建面积摘牌佛山禅城绿景东路南侧、规划十二路东侧地块,折合楼面价16632元/平方米,超过了五矿地产11月24日在相邻地块拍出的15885元/平方米。

出让文件显示,该地块位于绿景东路南侧、规划十二路东侧,地块总占地面积49621.38平方米,总建面173674平方米,用途为二类居住用地兼容商业商务娱乐康体用地。

虽然业内早已预料该地块将会引来多家房企争夺,但16632元/平方米的楼面地价依然让市场感到意外。

“新进房企对地块和未来楼市走势的预期和本土房企或者已经进入佛山市场的房企相比确实有一定差异,项目未来能不能卖到3万/平现在还很难预测,只能说就本地需求而言,这个价格目前确实比较难以接受。”

合富辉煌(中国)佛山分公司发展策略中心副总经理曹绍林认为,影响绿城和九龙仓在佛山高价拿地的因素,除了佛山本地市场,或许还有来自广州楼市和广州土地走势的拉动,“在邻近广州的地理位置和广佛交通配套发展的前提下,佛山未来价格可能还有更大的空间。”

在绿城的版图上,佛山市场仍是一个带着未知挑战的白纸,早已布局佛山的九龙仓,似乎也很难为其提供参考经验。

“九龙仓之前在佛山和招商地产有合作项目,但是都是以财务投资为主,并没有直接操盘”。多位业内人士向观点地产新媒体表示,鉴于九龙仓参与的广佛项目模式,预计佛山项目依然将由绿城主导开发,九龙仓进行投资的分工来推进。

以财务投资者的身份,通过合作模式拿地,已经成为九龙仓在内地发展的主要路径之一。今年以来,九龙仓在北京、杭州、佛山新增的三宗地块,均是携手绿城所得。

“未来九龙仓肯定会继续和优质企业合作。”今年8月份,在接受观点地产新媒体专访时,九龙仓副主席周安桥亦曾明确表示,九龙仓内地住宅业务发展仍将继续考虑以合作模式推进。

九龙仓内地潜行

2016年上半年,九龙仓内地已签约销售额(应占合营公司和联营公司的销售额包括在内)同比增加58%至人民币162.5亿元,确认入账销售额增加33%至130.49亿港元,营业盈利增加54%至23.28亿港元,尚未确认入账的销售额增加至人民币287.26亿元。

以2016年240亿销售目标计算,九龙仓上半年业绩已经达标67.7%。不过,九龙仓主席吴天海在2016年中期业绩会上明确对外表示,公司无意提升全年销售目标。

在土地储备方面,九龙仓的表现也同样谨慎,2016年上半年透过合营公司购入了两宗位于北京及杭州的土地,按应占份额计算作价为23亿元。加上11月28日通过绿九置业获得的佛山地块,九龙仓今年以来权益土地支出仅为31.7亿元。

截至2016年6月30日,九龙仓内地的发展物业土地储备维持500万平方米,而在2014年末,九龙仓内地发展物业的土储仍有约1000万平方米。

事实上,即便内地住宅业务销售有望在2016年收获史上最好业绩,九龙仓并没有改变要收缩城市布局的选择。

“我们之前有大概15个城市,现在要控制在10个以内,以后计划是7-8个城市左右。”周安桥亦曾向观点地产新媒体表示,内地城市布局将以上海、北京等一线城市及少数二线城市为主。

作为最早进入内地市场的港资企业之一,九龙仓回归一线以及聚焦部分二线核心城市背后,亦带着对当前房地产市场现状的判断。

“一二线还有空间和容量供大家去发展,三四线城市就比较辛苦了,到目前为止,哪怕是市场回暖,三四线城市的库存量还是相当大,很难有上升空间。”

周安桥认为:“九龙仓在上海、杭州、苏州卖得好,既然如此,不如集中力量在我们认为很好的地方多做两个项目,让当地的市场认可我们。”

另一方面,内地一线城市土地市场激烈的竞争和房企对高周转模式的追求,也让九龙仓难以孤军作战,考虑以合作模式拓展。

2007年,九龙仓宣布加码内地投资,随即多次与招商、中海等内地房企合作拿地,在重庆、杭州、武汉、上海、成都等地获得多个项目。

2012年6月,九龙仓宣布斥资近51亿港元入股绿城,成为后者第二大股东,双方也打开了合作的契机。在经过了绿城融创之间的纷争,以及中交最后进入绿城董事会等事件,九龙仓依然和绿城在一起。

2014年12月,绿城及九龙仓作为联席投标人竞得杭州萧山区一宗宅地,双方随后宣布以50:50拥有权比例共同开发上述地块,并成立杭州绿城九龙仓有限公司。

绿九平台由此诞生,据彼时公告,绿九置业由绿城方面负责运营,而九龙仓扮演财务投资角色。

据观点地产新媒体不完全统计,两家目前涉及的合作开发项目包括位于大连的绿城九龙仓·桃源里和杭州的钱塘明月、柳岸晓风。

今年2月,中交绿城九龙仓联合体以51.35亿元总价竞得了北京朝阳区将台乡地块;6月,绿城九龙仓联合体还以11亿总价竞得杭州萧山一宗宅地。

与此同时,在九龙仓的内地策略中,与回归一二线并重的是今后将逐步加大自己操盘的比例。周安桥曾言:“(加大操盘比例)这个过程可能不是说几个月而是几年。”

聚焦目标城市,通过合作模式进行布局,同时尝试加大操盘团队建设,仍将是九龙仓内地发展物业的路径。

在周安桥看来:“如果纯粹只比规模,这并不是九龙仓擅长的。我们更愿意在这7-8个城市里面把项目做到最好,做一些能赚钱又能够拿得出手的一些作品。”

来源:观点地产网

原标题:九龙仓小团年 绿九佛山夺地背后的港资内地潜行

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