最近房地产市场发生了两件大事。一是广州和南京两地明确提出“租购同权”，使承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，二是北京发布共有产权房暂行办法，不限制购房人的户籍、收入、现状居住面积等。舆论纷纷惊呼：楼市大变革时代已经到来！

不过，中国金融四十人论坛（CF40）成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟并不那么乐观。他在接受CF40秘书处访谈时说，商品房、租赁市场及棚改/保障房三个部分的齐头并进，构成了房屋供给侧改革的主要内容，能够促使中国房地产市场形成良性的长效机制，但这三个市场仍存在一些潜在问题，房地产长效调控机制的推出道阻且长。

以“租购同权”为例，钟伟认为，该政策面临三个巨大挑战。首先是适用范围。他说，租购同权甚至租赁入户这样的政策只适用于全国大约十二三个高房价、房屋供求失衡、人口净流入的城市，其他城市并不适用。

同时，“我们应该清醒地意识到，租购同权将会使得这些高房价的城市，房地产供求的失衡程度加剧，而非减轻，仅仅是把压力从单纯的购房转向购房和租房两个渠道来释放，但总体上来讲失衡将更为严重。”而且，租购同权会使城市优质公共产品和服务“僧多粥少”的现象变得更为严重。另外，租金的上涨可能也会给租房者带来较大困扰。

此外，钟伟表示，出租的房屋依赖个人提供不太可能，只能依赖房地产开发企业或者地方政府去提供一些长租房。在现有的各种限购措施之下，开发商最优质的住宅资源舍不得出售，可能会改为长租房，未来如果租赁政策有变化，这些长租房可能再改为销售或其他方式。另外，如果租金回报水平不够高，也没有较好的资本市场公募REITS推出，那么租购同权、租赁入户的做法也很难落地。

至于共有产权住房，在钟伟看来，“设想无法承载过高期望”。北京市提出的共有产权住房，只能是一个辅助性形式，对解决当下的房地产问题效果如何，尚待观察。

他说，在中国，关于共有产权住房、以房养老并不是新鲜话题，至少讨论了十年以上。我国1998年到2003年实行了货币化房改，原来地方政府拥有的住房，通过货币化房改分给了企事业单位职工，这一轮大规模的共有产权住房潮已经结束了。

“对于共有产权住房的适用范围，开发商应该没兴趣，个人业主更没兴趣。开发商能做的是长租房，通常不会采取共有产权的形式去出租长租房，这会带来非常大的麻烦。唯一覆盖的就是地方政府所拥有的房屋，比如保障房、棚改房之类，现在已经处于出租状态或者未来有可能出租。”

如果是地方政府已经拥有的保障房或者是棚改房，试图进行共有产权的试点，钟伟认为，用意是好的，但效果可能微不足道。“因为廉租房的承租人，连承受市场化的租金价格都很困难，指望他们去购买房屋的可能性不大。对于公租房或者正常的市场租金价格，政府所提供的出租房源相对于个人业主和企业、开发商来讲，没什么价格优势，做共有产权优势也不大。”

钟伟认为，要通过经济手段来构建房地产长效调控机制，主要体现为物业持有环节中的经济杠杆，尤其是房产税和遗产税。但考虑到要让民众在2020年之前的改革过程中有更多获得感而不是剥夺感，以征收房产税和遗产税为主要手段的长效调控机制暂时不会推出。