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高善文:建立房地产长效机制难点在于成本如何分摊

这个独立的体系从土地的动员、使用,以及住房的生产、供应、分配都是政府主导的,其显著特点是产权受到严格限制,市场供求压力不能通过价格来出清,而且所有的环节都受到严格的管控,最终住房资源导向政府要重点保障的领域。

2017年12月30日,东莞某楼盘,市民在看沙盘了解项目情况。 图片来源:视觉中国

安信证券首席经济学家高善文日前表示,在一线城市以及少数大城市建立房地产长效机制,原则上需要在市场化机制之外建立一个平行的、由政府掌控的住房生产、供应和分配体系,但政府可能最终要负担大量的隐性成本和机会成本。

他在接受中国金融四十人论坛采访时指出,目前中国房地产存货的去化过程大体已经完成,在绝大多数二线以下城市,房地产的市场化机制能够正常发挥作用。而在一线城市和少数大城市中,人口流入加速很难逆转,而土地供应又没法作出有效响应,所以市场机制扭曲,房价畸高。

在高善文看来,比较典型的城市大约有十几个,包括北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、合肥、长沙、武汉、杭州、郑州、成都等。他说,这些城市的房价在将来城市化结束后,不可避免会有一个长期的、痛苦的修正,但是在此之前确实需要建立一个房地产市场的长效机制。

“在少数特大城市,房地产市场长效机制的核心,是在市场化机制之外,需要建立一个平行于市场的、由政府管控的住房生产、供应和分配体系。”高善文说。

“这个独立的体系,从土地的动员、使用,以及住房的生产、供应、分配都是政府主导的,其显著特点是产权受到严格限制,市场供求压力不能通过价格来出清,而且所有的环节都受到严格的管控,最终住房资源导向政府要重点保障的领域,比如公务员、中低收入人群、重点事业单位等。”

高善文指出,真正的难点在于维持这一体系的成本如何分摊?由于相对于市场价格,这一体系中住房的价格受到严格的限制,那么这中间的机会成本如何分摊?由于租金回报率并不高,政府又如何筹措资金弥补其中的缺口?

“最终,这些大量的隐性成本和机会成本可能都要由政府来承担和吸收。政府的财力是否充足,进而将限制这一体系的普及程度。”。他说。

此外,市场化的住房体系中,租金回报率很低,这反映了持有人对未来租金持续上升的预期,或者对房价上升形成资本收益的预期。考虑到这一背景,在平行的政府主导的住房生产和分配体系中,也许可以考虑一定的金融工具创新,引入金融市场的力量来协助政府筹措资金并分担风险。

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