文/陈学良 新加坡国立大学商学院市场营销学系客座高级讲师 

2017年，房价上行压力开始蔓延到中国各省会城市, 导致各地政府纷纷出台强力政策，以求为市场降温。那么，应该如何解释宏观层面的供应过剩与实际情况中的供不应求和房价上涨两者之间的矛盾呢？

当地经济推动房价

住宅市场，往往是由当地的经济表现所驱动的。

即使在美国次贷危机最严重的时期，拥有强大经济基础的城市仍保持着相当的活力，如西雅图、旧金山等，它们不但领导了行业复苏，更在几年内就创出了房价新高。这是因为这些城市的经济和就业水平是由跨国公司驱动的，这便缓冲了本土经济所带来的冲击。

同样，那些赚钱的投资者和房主往往是做足了功课，在房价增长高于全国平均水平的城市中，选择理想地段购房。

基本要素拉动需求

在中国，尽管政府采取了一系列干预措施，但过去20年来，驱动住宅物业需求的因素并没有改变。在城市化浪潮、中产阶级收入上升和独生子女政策等因素的影响下， 深圳、上海、北京等重点城市的住房市场增长走势，实际上是一个可预测的结果。

各行各业的高增长创造了就业机会，并吸引了全国各地的人才。20多年来，人口、收入和就业等基本要素的持续增长，创造出了实际需求，使这些城市的房价增长超过600%。

尽管年青一代大声疾呼，要求遏制过高房价，并促使政府采取了多种降温措施，但这些基本因素依旧在为房价上行提供着动力。

以北京为例，2000年至2016年间，该城市的人口翻了一番至2100万人，而GDP则同步增长了800%。平均收入增长超过7倍，这都无可避免地导致房价增长。

因此，房价飙升实质上是数量和收入都在不断增长的人口，共同寻求就业机会所在地附近的有限房产所导致的结果。

另一个推动了需求和价格的因素，是大量来自邻近省份的通勤和经商的流动人口，以及外籍人士和海外华人的购房需求。

随着中国的发展，北京、上海和深圳正逐渐成为国际化都市。出于这一压力， 2012年，这些城市首次出台了针对外国购房者的资格限制。后来，这一政策开始在全国范围内执行。

在这些规定的影响下，目前的价格水平可以认为是受到人为限制，即多种降温措施扭曲了实际的市场需求。

真实购买力和实际市场规模

中国独特的社会文化也对此产生了一定影响。例如，四十年的独生子女政策造成了这样一种情况：父母会迫切希望为独生子女提供最优质的条件。

一名年轻男性找到伴侣的前提条件，是获得对方父母的同意。基于此，房产成为了谈婚论嫁的必备硬件也就不足为奇了。这意味着男方父母会预留大量资金，用以帮助儿子买房置地，而女方父母则会以家电和家具等作为“陪嫁”。许多父母都希望未来与孩子们同住，照顾孙子孙女，让年轻的夫妇能够专注于自己的事业。

因此，为了传宗接代，那些高不可及的房价还额外得到了双方父母的财力支持。

真的太贵了吗？

一个比较直观的评估方法是，将中国主要城市的房价水平与世界其他同类经济中心进行比较。全球统计数据显示，伦敦的房产每平方米均价约为北京和新加坡价格水平的2.5倍，为上海的3倍，而深圳的平均房价甚至还不足以在香港购置一处车位大小的公寓。

以上述各大城市的历史趋势和经济轨迹为前提，预测这些主要经济中心的楼价会进一步上扬，究竟是否合理呢？

我的一位朋友是一名成功的私人地产投资者，他曾与我分享了他用以评价一个城市市场潜力的“PIE”分析法：即当一个城市的人口（Population）、收入（Income）和就业机会（Employment）增加时，房产的需求和价格将不可避免地随之上涨。

在中国，不断上涨的PIE将继续推动房价上涨，并将持续作为预测中国重点城市住宅房产市场走向的重要指标。