8月29日，大悦城控股（000031.SZ）发布2025年中期业绩。报告显示，公司上半年实现营业收入152.31亿元，综合毛利率36.35%，同比大幅提升13.76个百分点；实现净利润7.48亿元，同比增加7.10亿元；归属于上市公司股东的净利润1.09亿元，同比增加4.72亿元。

财务表现稳健的同时，公司经营活动净现金流达到26.87亿元，同比增长38.15%，综合融资成本下降至3.64%，AAA主体信用评级获中诚信国际与鹏元资信双维持。大悦城控股不仅交出了一份稳健的财务答卷，更通过商业运营和REITs的双重路径，为行业转型提供了可参考的样本。

商业运营持续释放活力

年报显示，2025年上半年，大悦城商业板块表现突出。业绩期内大悦城购物中心实现销售额220亿元，同比增长12.2%；客流量达到2亿人次，同比增长19.6%；整体出租率保持在92%的高位。

今年以来，多个新开项目开局即热：深圳大悦城开业当天客流量突破42万人次，三天持续火爆，被称为“人海磁场”；南昌大悦城开业三天吸引超百万客流，以“青年主场”的定位快速聚集人气。这些案例不仅带动了当地消费氛围，也进一步印证了大悦城在商业运营方面的精准定位和执行力。

与此同时，公司在写字楼、酒店及长租公寓等业务上同样稳健。上半年，写字楼整体平均出租率达90.6%，标杆项目中粮广场荣获“2025中国写字楼品牌价值10强”“2025北京品质服务好楼宇”，彰显出大悦城多元业态协同发展的优势。

REITs印证商业价值

商业运营的稳健表现，也通过资本市场工具得到了验证。2025年二季度，华夏大悦城商业REIT（180603）披露报告，再次交出超预期成绩。

数据显示，成都大悦城出租率达到98.44%，创下历史新高；租金收缴率达99.22%，展现出强大的商户履约能力。二季度项目实现收入8223.82万元，可供分配金额4539.99万元，按募集规模计算年化分派率5.48%，较预测值提升15个基点。

这份超预期的成绩，既为投资者带来了稳定回报，也进一步凸显了大悦城商业资产的金融化价值。通过REITs，大悦城控股不仅能稳定释放现金流，还能盘活存量资产、提升资本效率，实现“运营+资产管理”的双重价值。

财务稳健，战略优势凸显

大悦城控股的财务结构在上半年持续优化。新增借款平均成本降至2.85%，综合融资成本下降至3.64%，显示出公司在融资端的优势。经营现金流同比增长38.15%，进一步增强了财务安全垫。

从战略层面看，大悦城控股正逐步实现从“开发为主”向“运营驱动”。上半年，大悦城控股销售签约额86.4亿元，保持平稳；商业、写字楼、长租公寓等多元业态共同构建起稳定的经营现金流；而REITs的持续超预期表现，则帮助公司在资本市场上获得了更高的认可度。

2025年上半年，房地产行业整体仍在调整中，稳定经营和现金流安全成为市场的核心关注点。大悦城控股凭借稳健的财务数据、亮眼的商业运营表现和REITs的超预期成绩，为行业展现出另一种发展路径：通过商业运营增强现金流韧性；通过金融化工具进一步提升资产效率，均体现出大悦城控股的战略优越性。

大悦城控股的半年报，已经不仅是一份财务成绩单，更是一份行业转型的答卷。在新的市场周期下，“开发主业平稳+商业运营增长+金融化工具赋能”，正在成为大悦城穿越周期的关键优势。