界面新闻记者 | 张熹珑

受经济周期和需求走弱影响，一线城市办公市场空置上升压力持续增加。

1月13日，市场机构第一太平戴维斯发布广州房地产市场2025年回顾。截至2025年末，广州甲级写字楼平均空置率为23.3%，同比上升3.7个百分点，各子市场空置率历史首次同时超过10%。

从国际成熟商办市场的运行规律来看，20%的空置率是划分市场供需格局的关键阈值。空置率低于20%，意味着商办物业的存量供给与企业租赁需求基本匹配。若空置率突破20%，则表明供给过剩或需求疲软，进而引发租金下行压力。

需求赶不上供应是当下广州写字楼一大问题。全年市场共有10个新项目入市，带来54.9万平方米的新增供应面积，截至年末，广州甲级写字楼市场总存量同比上升7.5%，至772.6万平方米。而全年净吸纳量约21万平方米，供求比超过2倍。

这一净吸纳量相较近五年均值低超过两成，加之较为可观新增供应的结构性影响，全市平均空置率延续上升趋势。

同样的情况也发生在其他一线城市。据戴德梁行统计，去年上海、深圳甲级写字楼的供求比均超过2倍。尤其是深圳，写字楼供求比约达2.7：1。四个一线城市甲级写字楼的净吸纳量在2021年达到最高峰后，消化能力已连续四年处于低位。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，全年来看，一季度到三季度的净吸纳量呈现梯度型增长，到了四季度有所回落，主要是新增供应需要时间消化，但同时季度内退租行为相对显著，集中在天河北、珠江新城传统商务区市场。

“退租行为很大归因于宏观经济和地缘政治，不管是外资和内资，降低成本是必须要执行的事情，企业为了维持或提高毛利率，在房地产方面需要考虑搬迁或缩减面积。也有租户是此前签了五年或三年的合约，但是提前跟业主谈租约重组。广州的净吸纳量和成交面积，放在一线城市里，规模都相对较小。”谢靖宇向界面新闻分析道。

“降本增效”成为贯穿全年的市场关键词，企业决策办公选址时将成本控制作为首要考量因素。第一太平戴维斯数据显示，交易活动多以成本节约为导向。从交易类型来看，搬迁占比过半，续租占比超两成。交易面积集中在800平方米以下面积段，其中面积小于300平方米的比重最大（21.3%），其次是300-500平方米（19.9%），3000平方米以上成交占比仅7.9%。

对于广州而言，金融、零售与贸易、专业服务、信息技术、TMT几个赛道依旧是最近五年主要的市场需求驱动因素。“综合去年表现和目前市场成交情况，集中在金融、零售与贸易、TMT三个板块，还有一些实体制造业，也是比较重要的需求来源。”谢靖宇说。

需求有望在新质生产力的推动下逐渐释放。随着人工智能、半导体、游戏出海等赛道进行规模化扩容，科技类企业释放出布局总部、设立研发中心或运营中心、团队扩张等需求。

这一趋势在成交活跃的新兴商务区较明显。在广州21万平方米的净吸纳量中，国际金融城、琶洲两个新兴商务区就贡献了近18万平方米净吸纳量，年增速达66.4%。

国际金融城受游戏及科技类企业需求带动，片区净吸纳量领跑全市。金融企业是另一主要租户。越秀商管珠江新城分区总经理助理郑峥告诉界面新闻，目前已经有15家世界500强的金融机构落户于广州国际金融城，其中，中国建设银行广州分行总部预计在一季度进驻。

写字楼市场由新兴片区主导去化，背后反映了城市的产业布局。以广州琶洲为例，这个区域是与深圳南山区并列的广东省三大人工智能产业集聚区之一，产业布局上重点发展大模型与算法、人工智能终端两大核心集群。根据其未来十年的发展规划，这个片区计划在2027年集聚超过500家人工智能重点企业，2030年超过600家。

第一太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人黎青山接受界面新闻采访时指出，新兴片区会造成传统商务区的客群分流，这过程中也伴随着产业集聚区升级，推动广州甲级写字楼形成多中心化格局。

黎青山举例道，琶洲吸引了很多IT企业，而金融城主打金融相关产业，加上后者靠近“游戏一条街”科韵路，也吸引了一些游戏公司搬迁。珠江新城的重心则是高端服务业。“毕竟一个写字楼里，西装革履跟T恤凉鞋一起出现还是挺奇怪的，不同物业有各自主打的客户群是未来的趋势。”

“产业聚集度是趋势企业分流的另一个原因。对于同类企业而言，集中一个片区，无论是业务发展还是人员流动，都是更便利的。”黎青山同时指出，企业也会存在多地分布情况，例如研发环节会放在黄埔区、南沙区等成本更低的地方，而行政办公、市场营销业务会放在市中心。

全年来看，银行、券商、保险机构等金融类企业的租赁活动维系活跃，交易数量和面积比重均超过两成，对市场需求基本面形成利好支撑。电商平台、依托互联网分销的实体零售类企业的需求表现亦较为积极。受此推动，零售与贸易交易数量及交易面积均居第二，占比超过14%。此外，以游戏、新媒体类企业为代表的传媒及娱乐行业是主要需求来源之一，按交易面积计，占比较上年提升9个百分点。

不过，新兴片区的大量成交也拉低了平均租金。加上企业以控制成本为出发点，写字楼延续以价换量策略，租金水平呈下降态势。截至2025年四季度末，广州全市平均租金为每平方米每月123.1元，租金指数同比下降7.4%。

自2018年以后，广州甲级写字楼租金水平一路下降，其他三大一线城市同样如此。据戴德梁行统计，到2025年底北京、广州、深圳租金均较最高峰下滑超四成，上海下滑超两成。

2026年，广州市场供应预计达87.1万平方米，总存量将同比扩张11.3%。谢靖宇认为，今年预计是供应高峰年，新增供应超过总存量的10%，对空置率和租金水平仍形成持续的打压态势。

“写字楼市场展现出明显的结构优化，除了传统的核心商务区，新兴板块也在迅速崛起。在商业零售板块，围绕着新的消费需求，一些项目也开始注重体验重塑、社区商业，强化服务功能，形成多元化商业生态。”第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海向界面新闻表示。

对比办公市场，零售市场表现相对稳定。截至年末，全市平均空置率为12.8%，同比微升0.2个百分点；平均租金为每平方米每月606.8元，租金指数同比微降0.2%。

值得一提的是，不少项目在2025年执行了资产提升改造计划（AEI）。例如天河城的永旺就从“大而全”改造为“小而精”。“整体市场没有很明显的空置上升，这是很重要的一个因素。”谢靖宇说。

去年也有不少面向新生代消费客群的品牌首次进入广州，例如topologie、裕莲茶楼等。从需求业态来看，餐饮（43.4%）、时尚（17.8%）、配饰及化妆品（9.7%）是前三位。

据广州市统计局，2025年1-11月，广州社会消费品零售总额达到10078.01亿元，同比增长4.2%，总量突破万亿元。

不过，2025年全年零售商扩张需求延续谨慎，开店活动平淡，年度净吸纳量较近十年均值低42.3%。今年，广州零售市场预计迎来未来五年的供应次高峰，65万平方米新增供应将使市场总存量同比扩容8.3%，资产持有者或经营者仍面临去化压力。