2017年8月29日，上海市房协第五十八次房地产市场与政策双月报告会在上海图书馆圆满落幕。中估联数据董事长、上海市土地估价师协会轮值会长许军受邀参与此次论坛，并发表了题为《房地产企业土地布局与开发风险》的主题演讲。综合分析了全国土地成交情况深入结合中估联数据特色产品风险评级以及LBI指数对房企拿地风险作出评断，并对房企经营与拿地给予建议。

中估联数据董事长许军发言

2017上半年全国土地成交情况

2013年以来全国土地成交量持续下降，总体来看，今年二三线城市土地成交总量稳定下降，一线城市近半年同比上涨超20%，其中住宅用地成交量前三城市为郑州、重庆、徐州。根据中估数库风险评级监测，2017上半年，住宅用地成交量最高的为D类城市（即风险较大城市），按LBI指数布局来看则成交集中于无泡沫和泡沫可控的城市，相较于2016年土地泡沫略有降温。

2017上半年TOP20房企土地成交情况

根据中估数库风险评级监测，TOP20房企土地成交量多在B类城市（风险较小城市），相对于全国来说城市布局风险更低。按LBI指数布局来看，TOP20房企成交量集中在泡沫可控和泡沫较大的地块，相较于全国而言土地泡沫更大。中联数据董事长许军认为房企更倾向于承担开发风险而非承担城市布局风险。

房企城市布局风险

中估联数据董事长许军认为，一个楼盘的价值无非就是实物、区位、权益，过去是估价师根据经验判定，但如今估价行业正在变化，开始利用海量数据进行房地产大数据分析，并从中找到更多价值点。比如中估联数据行业首创的风险评级系统，将全国城市按照一定的算法模型确定城市风险程度。根据各城市风险度的不同可以为更多与房地产有关的行业带来一些不一样的价值点。

将房企地块成交分布规模与分布城市的风险等级相结合，可以将房地产企业城市布局风险分为累计布局风险以及相对布局风险，前者体现风险的集中度，而后者则体现风险的平均水平。

房企项目开发风险

目前房价的组成中，地价占比很大，泡沫目前也集中在拿地环节，存量市场的泡沫相对较小。地价与房价之间一定关联，只有当地估价师可以对地价以及实现地价可能的房地产售价进行精准把握。LBI正是基于对房价和地价关系的精准把握的产物。中估联数据特色产品LBI基于中估数库（全国房地产核心数据库），是全国首个土地市场价格泡沫的指数。根据LBI可以测算出土地开发风险，中估联数据董事长许军指出，这里的开发风险是说在哪个水平的土地上拿地，体现的是短期风险。

将开发风险与累计布局风险、相对布局风险结合可以将房企分为四种类型：布局激进型、综合稳健性、开发激进型和综合保守型。

房企经营与拿地建议

根据中估数库监测数据，对四种类型的房企分别给予以下建议：

布局激进型：建议控制三四线布局力度、提高地块盈利水平；

开发激进型：加强高地价地块盈利水平；

综合稳健型：注意部分城市风险；

综合保守型：注意整体土地运营能力、加强多元化拿地策略。

另外，中估联数据董事长许军在阐述房企布局风险的时候对中估联数据下一步将进行的探索进行了展望，未来将会实现动态LBI监控，而房企布局可精确至区域和小区风险评级，实时掌握房地产市场的风险情况。

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