4月12日，北京万科宣布：旗下第一个自持租赁项目“万科翡翠书院”将启动预租，项目位于北京海淀区，距离中关村13公里、西二旗8公里。翡翠书院一期提供1290套的租赁型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上复式四居室两种户型。根据对外公布的出租方案: 90平方米三居室的月租金为1.5-1.8万，180平方米以上的复式四居室月租金为3-4万。

租户需要在预租时交付一笔象征性意向金,在2020年交付前支付所有租金。如此算来，租户若要租一套万科翡翠书院的房子十年最少需要180万，最高可达480万。这也是10年租金180万元说法的由来。

对此，议论一时涌起，有质疑超高价租房产品没有市场的分析—《谁啊？掏180万租房》《租房客哭了！180万起，十年租金一次性付清，你租是不租？》；有唱衰长租公寓市场的哀叹——《租房已死！刚刚，万科宣布，90平10年租金180万起！》；更不乏对于万科实验性试水此类公寓产品的担忧——《成见 | 万科180万门槛的长租现实》。

综合各方论据，对于「万科10年180万的高端长租公寓产品到底可不可以租」大抵可分为以下两派观点，「可以选择租」&「当然不能租」。

1 「可以选择租」

The reasons for choosing the apartment

▲图片来源：中国房评报道

“租房同样享受品质生活”“拒绝房贷，用租房为自己减负”成为了近几年不少长租公寓的推广亮点。某租房服务机构发布的《城市青年"租时代"居住生活报告》显示，北京租房总人群中，78%的人可以接受一辈子租房，认为不管房子是租是买，用心生活最重要。在“婚房观”方面，生活在北京的年轻人也很开放，支持租房结婚的人群占比达74%。“租一代”不愿成为“房奴”，而是根据手头的资金，选择了一种更为挑剔的租房生活。那么对于翡翠书院这一类的高价租赁住房，可以租的理由有这么几点：

1、 主要目标客群清晰——“新北京人”、科技精英

万科翡翠书院位于海淀区永丰基地，距离中关村13公里、西二旗8公里,周围离得最近的人群就是中关村产业园的科技从业者。对于码农带动租金与房价的“力量”，坊间有着这样的段子：“程序员搬到哪里，哪里的房价就崛起；程序员搬到哪里，哪里的学区就蜕变”。

根据极光大数据发布的《2018年中国程序员研究报告》，在主要职业群体中，程序员更倾向于租房，超六成受访程序员处于租房状态，35.6% 的程序员目前一个人租房住，30.9% 的程序员目前与别人合租。一线城市程序员中超七成依然租房住，37.3% 选择与别人合租。

海淀北部科技园里的大量互联网科技精英，亦有不少是“新北京人”，虽然收入较高，但因为购房资格或购房首付支付能力不足等原因，还无法在北京买房，或者只能在远离工作地点、价格较便宜的地方买房，导致上下班通勤时间超长。

此外，万科与腾讯联合举行的“居住梦想”主题调研结果也显示，在翡翠书院所在区域内，目前有超过八成的受访对象对目前居住情况表示不满足。对他们而言，最重要的居住梦想就是离工作地点近、生活教育养老配套全。其中，超过一半互联网人表示愿意尝试高品质社区。

万科上述相关负责人称：“目前我们已经和包括小米等互联网企业在内的70多家公司签署了合作协议，以方便他们的员工优先选房，并在租金等方面给与适当的优惠”。完成目标客群锁定任务！

2、 十年租金不动摇，长期计算是值得的

目前市场上通行的租房方式为一年一签，出租双方每次签合同只有一年，一年后双方重新协商房价，并签订新合同，基本每次签新合同，租赁方都要面临房价的上调。而翡翠书院的最长租期为十年，且在十年内，房租没有变化。

58同城、赶集网联合安居客发布的《中国住房租赁蓝皮书》显示2017年北京人均月租金为2795元，同比上涨14%。更有数据显示在2012年至今，北京房租5年时间涨幅近乎一倍。

此外，据链家介绍，今年前三个月北京每平方米平均月租金水平分别为81.5、81.9、82.1元，价格环比分别上涨4.7%、0.5%、0.2%，同比分别上涨8.8%、8.7%、9.0%。

房租上涨成为了一种自然的市场现象。所以翡翠书院的10年长租制度，对于租房者而言，很稳定。一次租10年，租金在合同期内没有涨幅的风险。

而翡翠书院的持有者——万科作为龙头房企，对租户的住房品质保障，也远大于小中介、二房东等人群。

3、企业净运营收入不到3%，地块溢价能力不高

万科这块地是“限竞房”大军的一员。（限竞房拿地时的流程，诸多企业竞地价的同时，若竞买者报价达到土地合理上限价格，政府就不会接受更高报价，而是在此价格基础上，通过让竞报企业增加自持比例的方式来确定竞得企业。）翡翠书院所属的海淀永丰地块，就是被万科以100%自持竞得的。

2016年年末，在多家房企均选择100%自持后，万科通过递交投报的高标准商品住宅建设方案，才最终以109亿元拿下了翡翠书院的项目用地。

“地价109亿元，机上资金和建安成本50亿元，目前的总成本已经高达160亿元，这还没有考虑到配套、长期经营成本以及维新成本等，即便是按现在的租金定价，满租且租金能稳步上涨的理想条件下，项目NOI（净营运收入）回报率不超过3%，对企业而言利润及其微博，相比其他项目可以说是不挣钱的。”万科方面表示。

对此，佳兆业集团战略研究院/经济学院院长刘策则认为按照目前的租金价格十年不变，这个相当于用不断贬值的货币来锁定不断升值的资产包，锁定未来租金上涨的空间，这个翡翠书院租约包价格从长期来看是低估的。

换言之，租赁翡翠书院是一回报率不错的投资行为。

4、瞄准租赁市场的痛点，填补家庭租赁公寓的空白

据《证券日报》报道，大中关村地区市场上供应的出租房屋多为老旧住宅，租房体验不够称心。即便是有一些长租品牌开设的公寓，也由于多数是厂房或商业写字楼改造而来，户型面积较小、居住密度大，无法满足租赁市场的多层次需求。

万科翡翠书院正是瞄准了租房市场的痛点和空白，将翡翠书院打造成一个可供一家人稳定长期租住的家庭租赁公寓项目。

2「当然不能租」

The reasons for refusing the apartment

▲图片来源：中国房评报道

1、 最短三年起签，期间出现变动难以保障

目前有不少长租公寓品牌推出短租服务，不仅是为了吸引意向客户，更多的是为长租公寓的产品运营拓宽道路。翡翠书院则反之，立下最短三年起租的限定条件。此外，翡翠书院将在2020年底完成交房，在此之前需要在银行完成20万元资金的冻结。

中原地产首席分析师张大伟认为，租10年的房，要求租户一次性付款近200万元，这样的做法从市场角度来看，很难推行。

2、 入住后，子女是否可以跟周边购置房产享受同等的权益

有声音提出至少未来的10年内，租住在这一处公寓的租客可以免于四处找房、搬家的奔波，同时根据北京租赁住房新政,租房者在相关机关办理手续后，其子女可在租房区域接受教育，长租房有利于子女的教育和成长。

但是目前租客的子女能否顺利的在项目周边入学，还是一个悬而未决的事情。

3、 同等租金可以用于购置房产

《中国房评报道》有专家评论称：按最低的1.5万元/月计算，18万元/年的租金，租40年共需540万，这还是在房租不涨的情况下，每月1.5万元的还款已经相当于组合贷款300万的月还款金额了（以30年为期间，120万元公积金贷款＋180万元商业贷款的月还款在1.5万元以内）。

据链家数据显示周边住宅项目冠城大通百旺府77平方米的一室一厅的二手房约490万元，93平方米的两室一厅的二手房约555万元。

买房显然成为了更好的投资方式。

3 其它2宗企业全自持土地

会是下一个“翡翠书院”吗？

The next high price rental housing

早先，万科在深圳同样有一个豪宅租赁住房——万科瑧山府。据了解，在瑧山府以每平方米9.75万元备案均价推出市场后，万科也将其中一栋将直接转为高端人才租赁住房。所以翡翠书院这类公寓产品肯定是存在市场的，正如万科表示的那样，这是针对少数客群的高端租赁的公寓产品。同时万科对于租金溢价并不高，但是对于预租期近两年的万科项目来说，以及长租公寓市场来说，未来将难以预测。

此外，据北京住建委透漏，2017年底，北京已经推出27个企业自持租赁项目，面积达143万平方米。中原地产首席分析师张大伟张大伟进一步表示，“(开发商100%自持)这类型地块，北京历史上只有4宗地，是特定历史情况下出现的特定历史事物。以后也不会再有招拍挂的高价100%持有出租房用地。”万科拿了两宗用于高端租赁式公寓，引起议论纷纷，甚至“打劫”的质疑存在，那么剩下的两宗土地又会以什么样的姿态出现在大家的面前呢？