文/万钊 招商银行金融市场部高级分析师

9月13日，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，公积金贷款出台实施新政。虽然政策出台的前几天，市场已经在流传相关信息，但是当政策正式发布之后，仍引起热议。

应该说，本次北京公积金新政的条款中，有预期内的内容。最典型的就是公积金贷款“认房又认贷”，去年北京“317”新政中，商业贷款实行“认房又认贷”，即有贷款记录也算二套。但是当时公积金贷款并没有跟进，也就是说办理公积金贷款，只看名下是否有房，不查商业贷款记录。那么这个“漏洞”，这次算是补上了。

但是公积金贷款的“认房又认贷”，又有超预期的内容。本次新政中，对于有两笔及以上的住房贷款记录（不管名下几套房），以及在本市有住房（包括仅有一套），有住房贷款记录，但是房和贷款不一致的借款人，不予贷款。

这个条款，要明显严于商贷的“317”新政，因为虽然商业贷款的二套认定，也是“认房又认贷”，但是只有名下超过两套房，才不予发放商业贷款，与贷款记录多少无关。

第二项超预期的内容，是贷款额度与借款人公积金的缴存年限挂钩，今后公积金每缴存一年可贷10万元。之前的政策，是申请人连续缴存满一年即可申请贷款，贷款额度80万-120万不等。由于公积金贷款利率较低，因此成为很多刚工作的年轻人，购买低总价住房的主要手段。现在这个方法也被堵住了。

公积金中心相关负责人表示，此举是落实国家“租购并举”的政策，不鼓励年轻人刚工作就购买住房，有了一定积累后再买房。但是笔者觉得，“租购并举”的要义，应该是增加租的选择，降低租的成本，而不是一味的限制购的需求。

第三项超预期的内容，是限制异地购房提取公积金，只有购买身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房，才能办理异地住房公积金购房提取。如果已经在北京有购房提取记录的，不能办理异地购房提取。另外，原则上取消了重大疾病提取公积金。

原因在于，公积金中心发现了很多通过假房产证等假材料，异地骗提公积金的情况。另外，公积金中心也发现很多伪造医院诊断证明等骗提公积金的行为。针对这个问题，应该加大打假的力度，而不应一禁了之。

因此分析北京公积金新政，背后的政策重点，似乎是“限制流出”。我们先来了解一下公积金的运作机制。公积金制度，是1998年住房制度改革的配套措施，本质上是一种缴存职工互助共济，解决住房问题的制度。其核算遵循收付实现制，公积金资金池的资金来源，主要是个人缴存和职工缴存。公积金资金池的资金支出，主要是包括购房、租房、离退休等提取，公积金个人贷款，以及保障性住房建设项目贷款和购买国债。最后，公积金资金池，与政府预算类似，设置有调剂资金。

我们先通过2017年北京公积金的往来情况，建立一个直观的概念。从下图可以看到，以2017年为例，最大的收入项，来源于缴存，2017年缴存1712亿元，第二个回收项，是贷款回收269亿元。最大的支出项，是购房提取，提取1043亿元，第二大支出项是发放公积金个人贷款，发放536亿元。再加上其他的收支，当年净增加180亿元。

公积金的几个大项，过去几年的变动是怎样的呢？从下图可以看到，过去十几年来，缴存金额连年增长，但是同样的，提取金额，尤其是购房提取金额，也是连年增加。同时，发放的公积金个人贷款，也是增长迅速，而且伴随房地产市场，出现周期性波动。

那么对于我们来说，最关心的莫过于，这样一进一出，最后还有多少余额了。我们用公积金的累计缴存，减去累计提取，再减去公积金贷款净余额，可以大概估算公积金的结余情况。可以看到，过去两年，公积金结余情况显著恶化，尤其是2016年，当年仅结余36亿元，险些收不抵支。

因此，经过上面的分析，我们认为，当前北京的公积金仍然是够用的。但是，如果以后房地产市场再度火热，引发又一轮公积金贷款高峰的话，公积金当年收不抵支是大概率事件。

最后，我们再从另一个角度来思考这个问题。如果公积金存量金额不足的话，除了限流出之外，还有另一个思路就是鼓励流入。为什么不能鼓励流入呢？比如放开公积金缴存的上限限制，比如鼓励、奖励企业和个人加大缴存力度等。

虽然公积金与社保常常并称为“五险一金”，两者的共同点是有免税效应，但是最大的不同点是，公积金的个人缴存和单位缴存，都在个人账户。而社保则不是。因此公积金在职工眼中，是一项福利，而不是负担。但是实际的操作方向，却是相反的，比如下图所示。

为什么要反向而为呢？我们知道，现在政策的大环境是为企业“减负”，既然社保不容易降，那就先把公积金减了吧，如果预期公积金未来缴存不足，那就要先限制流出。