过去十多年来，中国轰轰烈烈的造城运动一方面成就了快速的城镇化进程，另一方面也因供应严重过剩使一些城市有了“鬼城”之称。

“鬼城”可能是中国毫无节制的城镇化进程中最具代表性的产物之一。它的基本特征是写字楼、住宅楼林立，街道宽阔，还有漂亮的街心花园和巨大的城市广场，但这些楼房却大部分都空置着。

《经济学人》杂志去年4月份的一篇报道称，这种一窝蜂的发展令地方政府债台高筑，这也正是外界对中国经济稳定性感到担忧的焦点问题。

但《环球时报》4月23日的一篇文章对“鬼城”却乐观得多。该文称，“鬼城”是指一个经济上已然瘫痪的地方，而中国只存在鬼城阶段，在经历了这一阶段后，“鬼城”会成为商业繁荣和人口众多的活力城市。

该文认为，从零开始建造一座新城是一项长期的计划，在中国估计这一进程需要大约17-23年。现在，中国几乎没有一座新城的发展经过了建成和繁荣的大致期限，所以目前任何鬼城标签都为时过早。

渣打银行的一份报告也认为，近年来中国的一些鬼城均出现人口快速增长。从2012年到2014年仅两年，郑东新区的入住率就翻了一番，而丹徒新城翻了两番。

这组数据看似给阶段性“鬼城”的说法增加了说服力，但国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民在 IMF 2015春季年会期间表示，空置率太高仍是目前中国楼市的首要问题。中国目前有多少空置面积？朱民给出的答案是10亿平方米。

西南财大教授甘犁关于“中国家庭金融调查项目(CHFS)”的调查数据显示，全国城镇地区住房空置率为22.4%，约为4900万套住房。

这让中国“鬼城”成为繁华之都的希望变得有些遥远。

华中科技大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰称，中国三四线城市存在“鬼城”现象，且比较严重，但这种现象不会出现在中国的一二线城市。

渣打银行报告中所提到的郑东新区，正是河南的省会城市郑州所规划建设的一个城市新区，丹徒新城的地理位置也同样优越，处在上海经济圈和南京经济圈交汇处。

贺雪峰说：“北上广深这些一线城市，土地资源稀缺，想要涌入的人很多。同样，每个省有数以几十万、百万计的人想要涌进省会城市。所以一二线城市即便建设得比较快，一段时间内有些房子没有卖出去，也是暂时的。”

麻烦出在三四线城市。贺雪峰认为，由于中国把房子当作支柱产业，导致三四线城市的房子远远供大于求。而另一方面，房价之高并不在农民所能承受的范围之内，这也就导致了大量空置房。

2014年底，标准排名机构曾发布“中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜(2014)”。其中，“鬼城”指数位居前十位的城市是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。榜单预测，中国未来可能会出现近50座“鬼城”。

中国此前错误的城镇化方向也令各地的新城空置。招商银行原行长马蔚华本周二也在一个论坛上称，中国的城镇化还只是土地的城镇化而不是人口的城镇化。

“城镇化的关键是人口城镇化，但实际上，目前中国只处于土地城镇化，而人口城镇化却面临挑战。”贺雪峰说。

过去几年，中国房地产企业迫于一二线城市开发压力，转向三四线城市进行造城运动。一些三四线城市在街道的显眼位置挂起了“欢迎农民工兄弟回乡置业”的横幅，这些城市房地产市场的主要销售对象是当地的农民以及外出打工的农民工。

两会期间，国务院总理李克强也提到，要提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。

可见市场和政府均为中国人口城镇化而打开了大门，但不得不回避的问题是，中国农民实现就近市民化还面临一些难题，诸如经济承受能力有限、城市就业容量不足以及不完善的社会保障。

现实不容乐观。

中原地产市场研究部总监张大伟在接受《华夏时报》最近采访时介绍，自2013年以来三四线城市的新房成交量一直处于低位，新的楼市危机随时可能出现。之前，由于楼市投资资金撤出、房价大跌，温州与鄂尔多斯出现了崩盘。这样的案例在未来一段时间内也可能会再次上演。

贺雪峰提出，城市化应该是“农民工住得下来的城市化”，而进城农民工能否在城市安居取决于两个条件，一是政府有无能力为进城农民工提供廉租房，二是政府能否建设良好的城市基础设施。

农民工市民化的成本问题已经引起政府的重视。两会期间，国务院总理李克强谈到，要推进新型城镇化取得新突破。其中他指出，要建立财政转移支付与市民化挂钩机制，合理分担农民工市民化成本。

“除此，还要让农民拥有退出农村宅基地、住房和土地承包经营权这三项权利，这样农民进城安居就有了第一桶金或持续的资金保障,”贺雪峰说,“否则，让农民拖家带口住进城市的想法有些过于浪漫。”