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【评论】“公摊面积”还得要,关键是如何计量和收费

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,倘若是按照套内面积来计算,公摊面积本身成本没法转嫁,而压缩公摊面积,一个直观的例子就是电梯空间会越来越狭窄,或者说绿化带会越来越少。

图片来源:视觉中国

文/易居研究院智库中心研究总监 严跃进

2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《住宅项目规范(征求意见稿)》,《住宅规范》第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

此次国家出台此类政策,呼应了此前公摊面积相关的疑问,尤其是类似“100平米只得70平米”的问题,所以,既是一个建筑标准的概念,同时也是一个社会方面的问题。

建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。近年来,以套内面积而非建筑面积进行交易在一些地方陆续推开,主要源于公摊面积缺少标准、管理混乱等问题的不断发生。公摊面积也被认为是中国房地产市场最不透明的一项指标,由此导致的房屋买卖纠纷和服务收费争议由来已久。

从建筑标准的概念角度看,以套内面积进行计量,有助于实现房屋交易的更清晰,防范各类纠纷,同时也使得后续购房者享受更为真实的居住面积或可实际使用的面积。而从民生的角度看,类似做法有助于保护购房者权益,防范房企随意通过公摊面积来做各类小文章。

对于类似公摊面积来说,本身不是一个贬义词,本身小区要发展,就需要公摊面积来落实。关键就是公摊面积如何计量和收费,这个问题是大家比较关心的问题。所以,后续公摊面积还是需要做好文章,而不是说刻意做大套内面积。

类似公摊面积本身也还会存在,但是确实会影响后续房屋交易的情况,所以各类房屋交易方面合同等都会有调整。另外,到了未来现房交易的时候,可能公摊面积会成为一种营销的手段。目前营销主要强调得房率。在后续现房和套内面积计算的情况下,公摊面积越大,小区品质越高。当然从目前来看,要防范成本转嫁,导致房价上涨。

老百姓关注比较多,也是符合预期的,这不是说认为此类政策不对,而是说老百姓在高房价下,会更加关注自己入住的套内面积,这是最核心的。另外,针对老百姓关注的各类问题,建议后续还是要搜集,尤其是在涉及到类似二手房交易等环节,这都是需要关注的。

如果房屋交易按照套内面积计算,那么很多成本会降低,毕竟过去都是按照建筑面积来计算的。后续类似房地产税等征收,也会考虑通过套内面积来进行,这样其实也是可以降低各类负担的。

从公摊面积本身来说,要客观看待公摊面积和公摊面积的计量的概念。从开发商的角度看,最终就是一个简单的逻辑,即追求房屋销售收益最大化。倘若是按照套内面积来计算,而公摊面积本身成本没法转嫁,那么这个时候做公摊的意义就减弱,这个时候就会盲目做大套内面积,而压缩公摊面积。一个直观的例子就是电梯空间会越来越狭窄,或者说绿化带会越来越少。对于类似问题,确实是后续征求意见稿中需要注意的,这样才可以让小区实现有较好的品质,同时小区本身也会有较好的认购意愿。所以对于公摊成本如何重新计算和转嫁,这个问题确实是需要关注的。

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