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林采宜:不看好未来楼市,北上深厦风险最高

华安基金首席经济学家林采宜表示“不看好未来中国房地产市场”,因为过去驱动中国房地产市场持续上涨的主要因素,如人口和收入快速增长等都已经逆转。综合考虑房价水平、消费性需求、供给等因素后,她认为,在国内主要城市中,北京、上海、深圳、厦门的房地产风险水平最高。

2019年12月27日,江苏省淮安市,万达房地产楼盘。图片来源:视觉中国

记者 陈鹏

华安基金首席经济学家林采宜周四表示“不看好未来中国房地产市场”,理由是一、二线城市房价呈现严重泡沫化,而过去驱动中国房地产市场持续上涨的主要因素,如人口和收入快速增长等都已经逆转。

林采宜在参加首席经济学家论坛举办的直播活动时说,从房价收入比来看,目前除了长春、哈尔滨、呼和浩特、兰州等少数经济不发达省份以外,只有长沙、成都、昆明和太原的房价收入比尚未超过20倍,其他一、二线城市的房价收入比大部分都在20倍以上,其中上海高达81.3、北京75.3、天津达74.4,而杭州、广州和厦门都超过40倍。

她指出,房价收入比显示当地房产价格的相对高低,当房价收入比超过20倍,意味着房价存在泡沫,倍数越高,泡沫越大。

“上海的房价收入比是81倍,也就是说按照上海的人均收入水平,两口子在这里要工作80年才能买得起市中心的一套房。北京要工作75年。”林采宜说,与之形成鲜明对比的是,目前纽约、伦敦等海外18个主要城市的房价收入比中位数仅为10-13倍,处在较为合理的水平。

综合考虑房价泡沫水平、消费性需求、供给等因素后,她认为,在国内主要城市中,北京、上海、深圳、厦门的房地产风险水平最高。据其测算,这四个城市的房地产风险指数均在80%以上。而风险较低的几个城市分别是西安、重庆、南昌、长沙、成都,这些城市的风险指数均小于50%。

林采宜还提到,过去驱动中国房地产市场持续上涨的因素主要来自于人口持续增长、城镇化率不断提升,收入水平快速增长,以及低利率的信贷环境等,但现在前三项因素已经发生逆转。

她指出,从收入曲线和生活需求来看,25-49岁是购房的主力人群,其中20-39岁主要为结婚置业,35-49岁主要为改善居住条件而置业,这两类人口的绝对数量在2015年之后逐渐下降,意味着我国有购房需求的绝对人口数量开始步入下滑周期。

“更加令人忧虑的是收入(增速)的减少。”林采宜说,2012年以来,城镇居民可支配收入告别两位数增长,增速持续下降,2019年进入7%时代,随着经济高增长时代的终结,预计未来十年城镇居民的可支配收入增长速度(剔除通胀因素)还会进一步下降。

与此同时,居民负债率却在不断提升。林采宜说,2010年至2019年,中国家庭贷款总额从11.25万亿元上升至55.28万亿元,增长近5倍,大大高于可支配收入的增幅,造成家庭还贷负担率从27%上升至53%。从结构来看,家庭负债中55%以上是住房贷款。

此外,从房地产目前的价格来看,林采宜说,其投资价值及未来可期待的收益率将明显低于其他类别的资产,加之未来大概率出台房地产税等政策,这些因素将减少房地产投资性需求。目前,国内大部分城市的平均租金收益率在1.5%-2.5%之间,其中北京仅为1.68%,上海为1.61%。

“房产税的推出是没有悬念的,只是时间问题。”她说。

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