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半年销售1028亿,中国金茂年度目标完成过半

金茂2022年要实现3000亿,城市运营的贡献率在持续提升。

记者 | 孙梅欣

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今年上半年虽然疫情影响地产行业的开工和销售,但一些公司仍然克服影响实现了销售规模的快速增长。

中国金茂(00817.HK)8月25日公布的2020年中期业绩显示,上半年合同销售金额为1028.7亿元,同比增长31%。按照年初计划的2000亿元销售目标,中国金茂已完成过半,成为上半年排名前十五的房企中,销售增速最快的企业。

7月份销售持续推进,根据中国金茂8月初发布的业绩公告,今年前7个月,已经累计完成签约销售金额1243亿元,同比增长34%。这意味着,中国金茂已经完成全年销售目标的62%。

公司股东应占溢利37.69亿元,同比增长2%;母公司每股基本盈利0.32元,与上年基本持平。

尽管中报坦言2020年新冠疫情的重大冲击,使得世界经济面临大挑战,在此背景下,二季度经济持续复苏,使得中国金茂在销售规模上有所突破。

销售端表现良好外,上半年中国金茂回款在方面业取得突破,回款金额超过1000亿元,成为公司首次签约和回款均超过千亿规模的半年。与此同时,期内物业及土地已签约未交付结算的金额还有约2805亿元,这将为中国金茂的持续增长提供基础。

中国金茂营销总经理李峰早前在接受采访时表示,上半年疫情发生之后,公司迅速上线小程序,买房人可以线上看房买房,上半年仅小程序就成交了60多亿元:“今年公司对于回款要求极为严格,因此不仅在于规模增长,更在于利润考核。”

上半年中国金茂的综合毛利率为35%,其中物业开发板块33%,写字楼租赁板块整体保持平稳,出租率普遍高于市场平均水平,酒店板块上半年受疫情影响较大,但是随着各地疫情消退,限制解除后整体酒店呈现回暖趋势,7月份酒店板块入住率已经上升至64%。可以看出,城市及物业收入仍是公司收入的绝对主力,其他收入在公司总收入占比也在提升。

受近年规模快速增长的驱动,中国金茂在土地市场的获取颇为积极,2020年新获得27个项目,总建筑面积1517万平方米,其中包括武汉方岛智慧科学城项目、天津上东智慧科学城项目等金茂主要发力的城市运营项目。

作为公司的“第二增长曲线”,金茂目前的重点仍是放在城市运营项目的获取上。随着早期获取的城市运营项目进入上市期,城市运营对于销售的贡献比例将逐渐凸显。中报显示,上半年来自城市运营的项目的销售贡献率提高至21%,较去年14%的贡献率提高了7个百分点。

上半年中国金茂在武汉、天津、苏州常熟新增了三个城市运营项目。截至7月31日,金茂累计获得及锁定城市运营项目23个,二级土地部分总规模4400万平方米,进入公司土地储备的部分为1200万平方米左右。城市运营项目在企业新增土储和业绩上贡献较大,利润较高,公司上半年新增二级土地储备583万平方米。

中国金茂总裁李从瑞表示,预计2020年-2022年实现城市运营对于新增土地有60%的贡献率。截至6月30日,中国金茂总土地储备达到9068.8万平方米,可售土地储备约为6000万平方米。

从土地储备和城市运营项目来看,中国金茂仍有充足的货值进行销售。公司管理层在年初就曾透露,今年主要推盘节点在第二、第三季度,另外第三、第四季度的配货比在56:44。

对于下半年市场,李峰认为,市场仍会以“稳”为主,各个城市会有一些分化,例如杭州、南京等库存较低的市场去化会比较好:“未来房企的玩法会变,一是看拿地能力,二是看周转率和内部的成本控制和人均产出、盈利能力。”

最近几年,中国金茂规模发展迅速,位于行业内的排名也在持续提升。2017至2019年,中国金茂年度销售金额复合增长率超过52%,在TOP20中位居前列。2018年至2019年,中国金茂的行业排名在由TOP24上升至TOP18,一年内上升6位;今年上半年,中国金茂的行业排名继续提升,在半年内上升6位至TOP12。

今年初,中国金茂将3年内的销售规模定位3000亿元,此次李从瑞再度强调这一点,并表示3000亿之后,虽然每年仍然会有增长,但不可能始终保持30%-50%的增幅水平,而是会维持约20%的增幅,多余资金会在科技和持有项目的投入上,并表示3年后持有收入要超过50亿元,建筑体量达到200万平方米。

事实上,发展持有物业正是金茂需要去发力的点。中报称,疫情对旅游业的打击,使得持有物业方面的酒店板块业务上半年业绩有所下滑,随着近期旅游业的回暖,海南等城市的酒店再度出现一房难求的景象。金茂内部人士早前透露,自7月以来位于三亚的金茂两座酒店,入住率已经明显上升,预计下半年酒店业务将有所回升。

中国金茂上半年在财务方面也显现出这些年持续发展后的资金优势,期内资金杠杆率从上年的74%下降为69%,平均借贷成本维持在4.68%的行业较低成本水平,上半年发行3年期的25亿元人民币中期镖局,利率低至3.1%,以及年利率近2.65%的3年期22亿元中华大厦CMBS。截至期末,公司现金及现金等价物为203.6亿元,现金流较为充足。

针对下半年的市场,中国金茂在中报称,预计酒店、商务租赁零售业运营会持续受到影响,中国金茂将采取措施控制酒店运营和人工成本,重视现金管理,整合外部资源并调整业务计划,为疫情后服务恢复做准备,并且将继续加强城市运营商定位,持续“双轮两翼”发展策略,加速实现综合实力进入第一梯队的目标。

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