文|匹夫地产  陈言

1919年，充满理想主义的巴黎和会没能实现中国的理想，一把火烧掉了远东地区的一栋小楼——赵家楼。

战后，人们以资本与生活媾和，再繁衍出暴富的梦想，每一个梦想不都是童话结局，更常见的是潮起潮落、梦想湮灭。

查尔斯·庞兹在这一年以庞氏骗局的塑造者被载入金融史册。

“我来到这个国家的时候，口袋里只有2.5美元，但我的脑袋里有一个100万美元的希冀。而这个希冀，从来未曾离我远去。”

我们不能让冬天过去，雪不能化，因为拖延到一定境界，其实就是解决。

美国的天量债务也是从这一年开始狂奔，胡佛反讽：年轻人有福了，他们将继承下政府的天量债务。

庞兹曾在Zarossi银行谋到一个做出纳的活，Zarossi银行的存款利率是6%，比其他银行高一倍，6%的利息不是来自于利差，来自于新进的存款，这是Zarossi的核心商业模式，也是启蒙庞兹的初始。

英文讲作Rob Peter to pay Paul，中文讲作拆东墙、补西墙。

其核心在于避免意外的大额撤资，要找到靠谱的核心出资者，与后来的P2P模式如出一辙。

那时华尔街不断鼓励人们，要暴富，要圆梦，就不要疑神疑鬼。

庞兹“发明”了一种邮票套利交易模式，承诺投资90天，获利50%收益。随着第一批投资者收益源源不断到手，众多投资人蜂拥而至，为庞兹带来了2000万美元的资金池，相当于今天的20亿美元。

庞兹的套利模式终究引发了调查，结果是其公司的账面赤字高达700万美元，庞兹被拘捕，

这就是赫赫有名的“庞氏骗局”。自此之后，全球众多市场陆续出现众多信徒与模仿者，他们坚信：拖延问题到一定境界，就是解决问题。

最终点爆庞骗的也无非就是这么几个剧本：1. 做局者跑路；2. 做局者资金断裂；3. 外部剧变导致做局者休克。

冬天尽可能长，雪才不会化，化就是雪崩。

01

继P2P之后，长租公寓是庞氏信徒在国内打造的又一案例。

有人要讲，”你在以偏概全“，确实“有很多头部房企与大型中介机构在长租公寓领域摸索”。但租售并举缺乏制度层面的支撑，长租公寓对于大型中介来讲，唯有隔断能盈利；对于房企而言，也只能先布局再言其他；对于庞氏信徒来讲，租金贷的出现帮助他们能够更快地套现离场。

对于租客，只能看运气。

微博里，深陷长租公寓骗局租户众多，一般均为租期一年，房东两个月不到就要收回房子，原因是没收到租金，运营方因为”高收低租“导致资金链断裂，或是直接卷着“租金贷”跑路，租户没能继续租住，但跟银行签的分期付款还得还。

自2017年以来，陆续有25家长租公寓品牌接连破产，原因如出一辙：“高收低租”的经营模式，以及种类繁多的“租金贷”。

时间拉回2015年，随着“租购并举”的首次提出，租赁市场的发展开始受到资本关注，当年国内规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间，其中不乏链家、我爱我家等中介机构以及部分房企。

2016年，长租公寓企业与间数井喷，正式打响规模化的枪声，万科、龙湖、碧桂园、远洋等大型房产企业陆续进场，2016年被业界誉为“长租公寓元年”。

2017年，长租公寓间数再次翻番，达到400万间。

随着整个行业的迅猛发展，资本市场更是不容错过这场盛宴，不少长租公寓的运营方联合金融机构以及商业银行推出“0首付租房”、“分期付”等金融手段将租金预期提前入袋。

金融机构的介入为长租公寓的规模化发展提供了充足的“弹药”，但这其中也给贪婪者埋下了“雷”。

套用胡景晖的一句话：“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”

繁荣是一夜之间的事。

P2P用了八年，向所有人展示了一条行业的兴衰抛物线；长租公寓同样用了不到四年时间，也展示了另一条兴衰抛物线。

它们只是时间长河中的顿号，除了那些投诉无门的租客之外，似乎什么都没有发生，洗牌过后等着下一次的轮盘开启。

02

思考一个问题，为何长租公寓频频暴雷？甚至堪比一个又一个的小规模P2P，区别只是在于钱数额度并不大。

长租公寓的发展逻辑简单粗暴，以规模为首要，均在不断扩容间数以维持自身的行业头部地位，“高收低租”的核心支撑点就是“租金贷”。

“租金贷”即租客与长租公寓企业合作的金融机构签订贷款合约；金融机构替租客向长租公寓企业支付全年房租，租客再分期向金融机构偿还租房贷款。

一来长租公寓企业可提前从金融机构获得未来租金，形成财务杠杆以规模扩张、吸纳新房源；二来解决了部分租客付款能力短期不足的问题。

租金贷一开始推出的时候确实是长租公寓发展的一剂良药，成功实现了三赢。

但“高收低租”的规模化方式使得部分长租公寓运营方资金压力越发严重，一度影响到房东的收房款项支付，集中“兑付”之时就是连续爆雷之日。

一直以来，长租公寓盈利不靠租金，而是靠金融，营收重点也一直是租房贷等金融业务。一家长租公寓企业，首先是资金要到位，收房、装修、购买家具家电，钱到位，才能迅速扩大市场占有规模。

但并不是所有的长租公寓企业都会有大量的资金去运转，但如果不扩张，企业就没法做大做强，拿不到资本投资；如果扩张，以现有的模式又没法获得大量后续资金。

长租公寓本身造血的能力很差，租房市场本就是一个长周期性的投资项目，需要企业有足够的耐心和持续不断地投入。因此，财大气粗的房地产企业以持有的方式去运营长租公寓，在一定意义上更为稳健。

众多第三方与小型中介孵化的长租公寓品牌，往往等不到规模为王的那天，就已然爆雷。

“租金贷”成了揠苗助长的手。回顾这场投资狂欢，不管长租公寓是走向沉寂抑或回归理性，租客、公寓、房东、资本都已成为了牺牲品。

庞氏信徒已经告诉你了：“你交的不是租金，而是贷款。”