94%商铺有待激活、重组、优化。

来自商业地产咨询公司睿意德的研究显示，在刺激内需鼓励创业做生意的经济背景之下，中国小商铺的租赁市场正在变得更加活跃。在中国，这些商铺市场的租金总容量高达上万亿规模。

但残酷的现实是，租个合适的商铺开店并不容易，常常有选错地方需要不断更换的情况出现。这些为市场付出了上万亿租金的商铺租户，只有20%实现盈利，10%左右持平。亏损街铺占比高达约70%。大量的店铺在开业一年到一年半左右以难以实现盈利告终。加之随着市场需求或租户个人原因必须结业的店铺，整体市场理论上有94%的商铺是需要转租等租赁服务的“资产”，有待被激活、重新组合或优化。传统“扫街式”选址成本居高不下。

数据显示，就选址而言，通常进行商铺选址需要进行打听、初选、勘察、比较、侃价、成交6个步骤，平均耗时在60天左右。在小型商铺交易市场，尤其是二手交易市场上，租赁双方的交易过程非常传统：商铺靠张贴广告寻找商户，而以个体户为主的商户，常常是独自拎包盲目扫街找店铺。由于店铺分散的特点，传统中介门店模式成本居高不下，可选择商户极少，致使双方满意度低下。

在这样的背景之下，睿意德的创始人张家鹏认为他找到了实体商业的一个尚未被人关注的小而美的市场需求——有专业数据和服务支撑的实体商铺互联网平台。乐铺由此产生。

乐铺目的是连接实体创业店主与商铺业主，搭建“Uber”式的共享模式专业服务平台，在它的计划里，会提供大数据智慧选址、360度全景看铺、租金查询、商机评测、开店辅导、创业启动基金支持等全方位开店解决方案。在Pre A轮融资中，这家公司得到了知名投资公司经纬中国千万元投资的认可。今年39岁的张家鹏，曾经自己开过店做过生意，也在国际商业知名商业顾问代理行戴德梁行工作多年，成为该机构最年轻的中国籍高管。2012年8月，张家鹏创立了RET睿意德这家国内本土商业地产服务机构——为商业地产项目客户提供策略顾问、建筑策划、租赁代理、销售代理和商业运营等服务。

曾经为北京新光SKP、华润五彩城、万科广场、金隅嘉品MALL等知名项目服务的张家鹏，也曾接触到不少小商铺租户的需求——零散的各类街道商铺和各种底商商户同样需要与大商家类似的信息调研、选址分析、租价与经营商业决策服务等。这是一个市场的缺口。但这部分的需求太离散，小租户与各种商铺的小业主难以聚集，而单个租户或业主愿意付给顾问公司的费用预算相对有限，因此并没有专业的商业地产顾问公司愿意去做。

小客户就不应该重视了吗？张家鹏并不是这么想的。他看到的是这些离散小客户们聚集起来的大市场——仅仅是每年的商铺中介佣金规模就超过2000亿元。同时，这也是整个城市商业生态圈的的组成部分之一。如果能够将这些客户聚集起来，在一个平台上满足他们的需求，同时持续收集大数据，运营社群与生态，未来他们与城市商业中心项目将能形成更好的协同效应。

这是一个机会。能不能通过互联网的方式，用共享经济的模式让商铺的租赁交易更便捷、成本更低、未来经营效益更好？能不能用较低的成本介入商铺的生意，将城市商业地产运营事业的触角伸得更远？2015年上半年，张家鹏开始认真构思这件事。

而这个生意涉及另一个不同的领域，不适合让睿意德这样的顾问公司去做，于是张家鹏又创办了乐铺——一个致力于小而美的互联网创业公司，也是睿意德二次创业的产物。他们把过去研究购物中心的数据调研方法应用在了商铺市场的研究和管理中。与其他商铺中介不同，乐铺还提供专业的铺源报告、商业数据和顾问服务。

通过大数据的共享和互联网方法，乐铺帮助开店人以低成本获取更多店铺信息，并实现快速精准开店。张家鹏称，乐铺这个产品的核心诉求是为店铺租户解决信息获取难、选址周期长、决策失误率高三大痛点。具体而言，乐铺主要通过提供以下四类信息产品解决商家的选址难题：数据化供需匹配、在线全景看铺、公允租价评估、经营收益预测。

为了做好这些产品，他们筹备了将近半年。2015年8月底，乐铺网完成正式注册。张家鹏先从梳理街铺着手，把常见的特殊性的业态，划分为15个，结合每个业态的特性及选址需求梳理出来，然后标准化。随后，他们借助线下中介经纪人的力量，进行众包扫铺，并将一个个商铺进行画像打标签。

运用互联网的工具和方法，乐铺网透过对商铺数据的收集、分析与运算，呈现出每个商铺的数据资产，改变传统低效选址现状。张家鹏称，经过他们的测算，乐铺计划将传统的开店选址时间由60天缩减到10天以内，提升10倍效率。

自2015年年底上线至今，乐铺网上已经有了4万个商铺资源。通过收集、核验等一系列流程，这就像是电商卖货一样，先把货品数据码上，然后与意向租户的需求数据进行匹配。如同Uber的运营思路，租户和出租转租方能够自由地在这个互联网平台上对接需求。如今，这个商铺互联网平台的1.0版本目前仍在推广试运营中，平均每个月有十几单业务成交。

乐铺的上线运营，仅仅只是张家鹏整个商业地产服务生态圈的一部分。在乐铺之外，睿意德同时投资了国内首家实体商业互联网运营平台“云猫智管”，以及商业数据平台“中商数据库”、商业文化运营机构“亚益文化”。转型为一个提供从技术、消费者分析、文化到品牌的轻资产全链条商业服务平台，成为实体商业的入口，是睿意德的未来愿景。其中，未来将遍及各地的“乐铺”，将成为这个大平台生态圈中数量最大的“蚂蚁军团”，将各处的商业情报向上汇集。

“互联网和传统的区别，传统行业是拿一把差不多的工具甚至不用工具，就可以完成交易。而互联网的逻辑是先造工具，再用工具赚钱，但可能你稍有不慎，造出的工具不好用就没办法赚到钱。”投身互联网行业，张家鹏不断遭遇着全新的挑战。

如今，换上板鞋和牛仔裤，并将乐铺互联网团队从华贸中心搬到了创业园区，与一众90零后互联网同事们，以“996（早9点到晚9点，一周工作6天）”节奏投入的工作，而且为了帮小伙伴们缓解高强度节奏，他还会每天下午三点钟带大家一起跳舞，并筹划把办公室布置成水果主题的戏剧化空间。

张家鹏调侃说自己是乐观的悲观主义者，创业虽是一场冒险，但也要把所有的事先想到尽头，以可承受最坏的心态去追求最好，用最周密的准备预防风险，不辜负伙伴的信任选择，让投资人获得最优回报。2016的公司年会上，张家鹏演讲的最后的一句话是：“以行动表达珍惜，不让这生命交汇的时间，成为唏嘘的想当年。”