2015年12月25日下午3点，中海、卓越、万科、招商、金地、龙光等二十家房企聚首深圳土地交易中心，大战一触即发。

当日招拍挂出让的土地位是两块位于宝安尖岗山的地块，此一地块被誉为“深圳八大豪宅区“之一，旁边聚集着中海九号公馆和招华曦城等豪宅项目。

彼时现场厮杀极为激烈！第一块地首轮第一次叫价便是29亿，比起拍价15.2亿高出近一倍！只经过两轮厮杀，便以29.6亿成交，速度之快另其他在座房地产商搓手不急。

第二块地放出时，各个房产商热情被点燃，举牌声此起彼伏。底价9.8亿的土地第一次举牌便被抬至23亿！经过6轮厮杀，最终以27.6亿成交。两块地王诞生，且竞得者均为同一人，为首次进军深圳的福建中维房地产开发有限公司。两块地的平均溢价高达178%！

如此高昂的成交价背后，是深圳2015年火爆的房事，其商品住宅销售均价较2014年增长48.3%，均价排名亦是一举超越上海，位居全国榜首。

作为对比，是国内土地招拍挂出让的遇冷。2016年4月5日，国家财政部公布了去年全国土地出让收支情况。全国缴入国库的土地出让总收入约为3.37万亿元，同比下降了21.6%。其中，招拍挂和协议出让价款2.98万亿，下降22.4%。与此同时，全国大多数省份降幅明显。财政部做出减少的解释为：

1.土地需求不足，受整体经济放缓因素，需求疲软。2.用地结构发生变化，即价格较低的基础设施用地供应增加，而价格较高的房地产等用地供应减少。3.房地产库存较多，使得房地产商减少购置土地需求。4.地价增幅放缓。

据监测数据显示，2016年1月份，全国300城市经营性土地成交金额910亿，同比大跌23%；成交建筑面积2615万平方米，同比降低45%，为5年来1月份最低。而长沙国土资源网上交易系统公开信息也显示，今年一季度，长沙市共有18宗土地交易成交，总金额26亿元，均已低价成交，溢价为0%！

但是在大多数地区要么增速放缓，要么收入下滑的同时，唯有深圳等少数城市逆势增长，土地出让收入同比上升36.8%。财政部分析原因为深圳经济增长强劲，房地产市场交易火爆，土地资源相对稀缺，地价持续偏高所致。

前海传媒记者为此登录了深圳市规划和国土资源委员会网站，对去年深圳政府公开招拍挂的出让土地成交记录做了梳理，我们可以从大数据中找到答案，并分析深圳市政规划的蓝图。

2015年深圳土地出让中，公开招拍挂的收入总额超过457亿人民币。其中近一半的收入来自于商业土地出让，共15宗。多集中于宝安、龙华原关外区。其中地王成交于龙华新区，成交价超110亿元，贡献了近1/4的全市总招拍挂收入。该地位于龙华中心区，其用途亦包括一部分的城市绿地以及道路用地，总面积为8.7万平方米。在原关内区商业用地趋于饱和的情况下，原关外区的商业发展成为带动深圳第三产业发展的潜力股。

居住用地方面，虽然去年深圳市仅新出让4块土地，但已比以往多出一倍。以往深圳市每年仅出让1-2块居住用地。去年的居住用地出让多为豪宅，其中两块便是文章开头所描述的宝安尖岗山豪宅区，成交均价均近30亿，为同一开发商所得。两块地的平均建筑面积成本为5万与8万，待其完工后的销售价格可想而知。正如财政部所分析的原因之一，去年由于房地产火爆，使得土地溢价较高。仅4块住宅用地的总出让收入便超过96亿元，占据总招拍挂出让收入的20%。

另外一个值得关注的地方是深汕特别合作区土地出让。虽然成交价格并不高，仅有1.2亿元的总额，但是总项目数达到14块工业用地、1块商业服务用地与1块住宅用地。总额低的主要原因为汕尾地区本身土地价格便不高，然而16块开发项目集体露相，表明了政府对深汕合作区发展的决心。深汕特别合作区位于汕尾市西侧，距离深圳100公里，是深圳市与汕尾市为加强区域合作而建立的合作区，其享有地级市一级管理权限。合作区居民享有深圳户籍待遇，以及深圳社保待遇。合作区的主要目的是为了使汕尾能够融入深莞惠经济圈，另外也为了一定程度上转移部分深圳制造业产业，缓解深圳市内城市压力，同时不会造成因产业转移而带来的税收流失。深汕特别合作区今年必然会继续成为市政工作的重点之一，而且也会有更多的合作区内土地出让项目。

同时，今年1月31日两会期间，深圳市财政委员会主任汤署葵也表示，深圳今年高土地转让收入中，有一部分贡献也来自于“前海土地出让收入实际缴纳价款大幅增加”。2015年，前海片区共有2块土地公开招拍挂，均为商业用地，总交易金额为48亿。其中1块面积为3.2万平方米的土地被嘉里置业以超过38亿元竞拍成功，平均建筑面积成本为1.97万元/平米。前海合作区作为深圳市政府的重点开发项目，其土地价格也在水涨船高，仅出让2块商用土地的收入便占据了全市总招拍挂交易金额的10%。

作为2015年全国土地出让收入的一枝独秀，深圳的收入结构大致如此。在全国总体土地出让收入下滑的同时，深圳能保持逆势增长，一方面确实反映了深圳经济的活力，但同时也凸显出深圳土地资源稀缺的现实。高溢价自然会带来高收入，但是土地成本高也会带来很多民生问题。

深圳市房地产研究中心副主任王锋曾经对外指出，深圳新增土地供应量有减无增，早年围海造田的方式无法真正地解决问题。他强调，只能希望通过旧改、城市更新来扩容。与此同时，最新印发的《深圳市2016—2020年建设用地清退工作方案》也提出，未来14年全市建设用地清退总规模不低于30平方公里；其中，2016年，清退规模不低于5.4平方公里。多管齐下，希望可以缓解部分深圳土地资源紧张的压力，也可以抑制房价高涨的源头。

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