记者 樊旭

东吴证券首席经济学家任泽平团队周一发布报告指出，与发达国家相比，中国整体的住房市值明显较高。2018年，中国住房市值为46.7万亿美元，美国为25.8万亿美元、日本为10.3万亿美元、英法德三国合计28万亿美元。

从住房市值与GDP的比例看，2018年，中国为356%，高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341%。

报告认为，中国住房市值及其与GDP比例较高源于人地错配、供求失衡以及货币超发，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。分地区看，2018年，东部地区、中部地区、西部地区、东北地区住房市值占全国的比重分别为63.2%、17%、15.4%、4.4%。从城市看，一线、二线、三四线住房市值占全国比重分别为25%、31%、44%。

报告指出，一、二线住房市值高主要源于人口长期集聚下的人地严重错配和货币长期超发，房价明显较高。

首先，人口长期大量向一、二线核心城市集聚。1990-2018年，一线城市人口占比从2.8%增至5.3%，二线城市人口占比从16.1%增至20.5%，三四线城市人口占比从81%降至74.2%。人口向一二线集聚的背后，是经济的集聚。该时期，一线城市GDP占比从9.4%增至12.2%，二线城市GDP占比从23.8%增至33.7%，三四线城市GDP占比从66.8%降至54.1%。此外，核心城市优质公共资源高度富集，中国特有户籍制度使得公共资源与户口挂钩，而户口基本与房产挂钩的情况更加促进全国高收入人群向核心城市集聚。

其次，人地严重错配，一、二线城市土地供给严重不足。根据住房和城乡建设部统计，2006-2016年中国城区人口1000万人以上的城市城区人口增量占比16.9%，而建设用地增量占比仅3.5%。此外，大城市住宅用地被严格控制，2009-2018年一线城市住宅类用地供应面积从2585万平方米降至1426万平方米，占100个大中城市住宅类用地比例从8%波动降至4.5%；二线城市住宅类用地比例从45.3%波动下降至43.2%；而三线城市从39.8%波动上升至51.3%。

第三，货币超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长，尤其刺激供给短缺、优质公共资源富集的一、二线城市房地产价格快速上涨。1998年以来，中国广义货币供应量M2年均增速15.2%，高于名义GDP年均增速的12.5%，全国新建商品住房销售均价年均增速达7.9%，低于同期M2增速7个百分点，而一线城市房价基本与M2增速持平。

针对该问题，报告提出了四点建议，核心为以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，建立居住导向的新住房制度。

一是以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩。同时，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。

二是保持房地产金融政策稳定。实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，同时抑制投机性需求。支持房企合理融资需求，规范融资用途，防止过度融资。

三是转变住房供应结构，丰富供应主体。未来供应主体将从以开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给；供给形式也将由以商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多品类。不过，住房供应结构的探索与政策出台须因地制宜，警惕盲目跟风。

四是推进房地产税改革，抑制投机型需求。目前，房地产税呈现“重增量轻存量、重建设交易轻保有”特点，未来应减少交易环节税费、增加保有环节税费，促进开发建设、交易、保有环节税赋平衡，避免重复征税。