记者 樊旭

中国房地产业协会会长冯俊日前指出，近期，部分房地产企业出现的债务违约是局部风险暴露，不会引起全行业的债务危机。在“房住不炒”的顶层原则下，房地产业降杠杆要长期坚持。

最近一段时间，恒大、新力等房企因流动性紧张而出现债务违约，引起市场对于房地产业金融风险的担忧。

“这些出现问题的企业有一个共同的特征，就是努力加杠杆。”冯俊周三在中国人民大学举办的中国宏观经济论坛上表示。

他说：“房地产去杠杆不是去年才提出来的，已经提了4、5年了，有一些企业调整得比较好，只有少数企业比较激进，杠杆加得比较足。（大家以为）是‘三道红线’把它们最后一根稻草压倒了，其实不是，而是长期积累的风险。‘三道红线’之后又没有及时调整经营战略和融资模式，最后出了问题。”

2020年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三条红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据监管要求，试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

冯俊表示，虽然部分房企出现债务问题，但总体上风险不是全局的，也是可控的。同时，虽然当前对于房企融资的强监管及其他原因使得房地产市场走冷，但降杠杆这件事要坚持做下去。

“不能因为出现短期问题，就放松政策，（否则就是）‘面多了加水，水多了加面’。”他指出，虽然当前只有部分企业暴露了严重的债务问题，但整体行业风险已然较大，部分城市还可能会出现系统性金融风险。

为说明问题，冯俊列出了两组数据。一是，上市房企的整体负债率较高，接近80%；二是，居民部门负债率已超过60%，其中一半是房贷，居民年住房贷款还本付息额占到家庭可支配收入的12%，尤其是这几年上升速度非常快。此外，“房价收入比太高，泡沫很明显显现出来了。”他说。

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。据诸葛找房数据研究中心发布的数据，2020年在其监测的100个城市中，深圳房价收入比最高，达到48.1。三亚、厦门、北京和上海分列2-4位，房价收入比均超过30。

冯俊表示，除了上述数据显示的问题外，房地产业的问题可能还没有完全暴露出来。

“一个是社会融资在房地产领域到底有多大规模，我也不知道，但是感觉上比较大；另一个是供应链上的隐性负债。房地产在快速膨胀当中，侵蚀上游企业资金是非常多的现象。这两个问题可能会随着金融治理常态化暴露出来。”他说。

不过，冯俊强调，虽然房地产行业面临的问题很多，但并不代表就此进入负增长通道。一方面，农村人口向城镇转移带来的需求是刚性且长期的；另一方面，我国在人均住房面积方面离发达国家差距很大，房地产业还有很长的路要走。

他认为，未来房地产政策导向首要的目标就是在遏制投资需求的同时，保护和鼓励住房的真实需求，促进住房消费健康发展。同时，要坚持稳地价、稳房价、稳预期，尤其是稳预期。政策不稳，预期就没有办法稳。此外，要重点调整住房的供应结构，包括根据人口流动情况调整供给的区域结构、通过加大租赁住房供给等调整产品结构。