文｜空间秘探 雷布同

近日，星巴克中国宣布，中国内地首家星巴克共享空间概念店已于上海来福士广场办公楼开业。这家共享空间概念店，由星巴克与凯德集团旗下灵活空间和商业社群平台奕桥Bridge+共同打造。这也是2020年在日本东京 JR 山手线新站“高轮Gateway站”推出“SMART LOUNGE”之后，星巴克打造的第二家付费办公咖啡厅。

过去，业内将一些提供各类饮品及办公服务的共享办公，视为星巴克等第三空间的强势竞对。现在，星巴克选择了一种更强势的姿态——主动拥抱共享办公。这样的动作，能否成为在全球拥有33833家门店的星巴克将要“革命”共享办公的信号？

星巴克版共享办公2.0上线

据了解，这家位于上海来福士广场办公楼的这家星巴克共享空间概念店，是对之前的星巴克调整升级之后的成果。这间概念店门店总面积约200平方米，设有近100个座位，被划分为四个区域，分别是沙发区、休闲区、半开放式的单人办公区以及收费会议室。

沙发区、休闲区与传统的星巴克门店类似，不过还放置了一些长条桌座位、双人桌、四人桌座位、沙发座等，可以满足移动办公、工作小组协作等办公需求。

引人注目的是门店内靠窗一排的单人半开放办公区以及收费的私密会议室。半开放式的空间设计保证了小空间私密性的同时，也有助于消费者专注于办公。此外，3间4人洽谈间和1间8人会议室的付费会议室，其中4人洽谈室50元/小时，8人会议室180元/小时，成了这家星巴克的高频使用空间。有实探者表示，在其到店的几个小时内，这些会议室几乎不曾空闲过。

不仅如此，这家星巴克很好地关照了办公人群的各类需求，无论是共享会议室内有效降低噪音的微孔板和隔音棉，独立的照明和通风系统，可以单独调节亮度与温度；亦或是几乎遍及每个座位的电源插座，以及办公桌下的挂钩和桌面阅读灯；还有可以通过微信小程序或是官方APP等渠道预订的会议空间和咖啡及餐食。让这个原本仅是为了休闲而存在的第三空间，也能满足消费者高效工作的需求。

除了细节和功能方面，这家星巴克还有不少代表咖啡风味的手绘视觉标识，似乎是为了提醒消费者办公之下的咖啡底色。

实际上，这已经是星巴克推出的第二家办公概念店了。2020年3月，在日本东京 JR 山手线新站“高轮Gateway站”推出了“SMART LOUNGE”。东京店主要有3大功能板块，分别是窗边个人座位区、隐私包厢以及密闭式包厢。其中，个人座位区与隐私包厢与上海店一致。不同的是，东京店提供的密闭式包厢是一个类似不透明的“电话亭”，顾客用交通卡在门口的黄色智能机上刷卡即可付费，而上海店提供的是付费办公室。

因此，如果SMART LOUNGE是星巴克试水共享办公的1.0版本，那么根据国内办公习惯做出调整的首店，可以视其为2.0版本。就目前上海店经常一座难求的门店盛况来看，难怪会有一些网友感慨道，“没人比星巴克更适合干这个了。”

星巴克之所以做出这样的概念店，与其品牌基因不无关系。自2007年星巴克首席设计师Liz Muller加入之后，星巴克推出了一家又一家概念领先的线下门店。正如阿姆斯特丹的星巴克咖啡店，设计概念来自银行，因为其位于伦勃朗广场银行拱顶的一个 400 多平方米的地下空间。

共享办公概念门店是继星巴克全球首家环保实验店——星巴克向绿工坊、以及中国内地首家非遗概念店之后，由星巴克开发设计的又一全新门店类型。因此一部分原因是品牌的又一次新尝试。

此外，还有一种猜想——星巴克想要“革命”共享办公，这种声音早在2020年星巴克东京店亮相时就已经出现。第三空间原本就拥有强大的包容性，而且自带“气氛组”的星巴克本身就具备一定的办公消费客群，因此这种猜想合情合理。

虽然星巴克方面尚未透露共享空间概念店的在华开店计划，但表示“相信随时随地轻松灵活地工作是一种新的生活方式和态度，也是一个方兴未艾的细分市场”。凭借着星巴克目前在国内办公商圈超900家门店的体量，其直面的办公消费客群有多大，不言而喻。

由此可见，作为一个兼具实力与发展势能的“外来者”，星巴克具有足够的潜力成为共享办公玩家的“生存威胁”，甚至是掀起一场行业革命。

革新空间，走进便利店&购物中心

实际上，经历了几次重创之后，共享办公已经在不同纬度悄然掀起了自我革新。首当其冲的，便是空间。不得不承认的是，共享办公的空间曾经历过一段堪称疯狂的岁月。彼时，共享办公走出价格低廉的创业园及老旧物业，大步迈入了甲级写字楼。但是进入之后，不少玩家发现，营收并没有随着物业租金一起水涨船高。因此，一段时间之后，它们再次出走甲级写字楼，聚焦那些小而美且更融入生活的空间，咖啡店、便利店、购物中心、书店等。

01 便利店“打劫”共享办公？

2020年，全家便利店完成了与共享办公的首次“触电”。经过了8个月的筹备，全家便利店联合联手服装生产商 Urban Research、设计策划公司生活方式研究所（Lifestyle Institute）开出针对办公室一族的综合便利店Urban Famima！！，围绕都市上班族的核心需求，集办公、时尚零售、便利店、休闲餐饮功能于一体。

尽管依旧是便利店，但是Urban Famima！！以“WORK TIME SUPPORT”为门店概念，划分了3大功能区：Famima !!区（主打工作需求）、Urban Research 时尚零售区、餐饮区。Famima !!区负责为上班族提供多种便捷餐饮以及文具等办公物品。餐饮区内，办公室一族除了可以享用一日三餐，还可以埋头工作、商务会面。

尽管办公环境略显简陋，但是餐饮和微购物需求得到了满足。因此，一些人调侃称，这是便利店对共享办公的一次“打劫”。实际上，“办公便利店”的诞生，是共享办公空间适配度提升的一次成功尝试。也正是如此，全家便利店还计划在这类新型便利店中推出瑜伽课等活动，并鼓励公司组织员工参加。

02 与购物中心再度“牵手”

购物中心+联合办公模式就最早出现在美国旧金山，在当地最大的购物中心之一Westfield Mall开设了首个Bespoke办公空间。此后，国内外诸多购物中心开始引入共享办公空间。早在2017年，就有近20余家共享办公与购物中心“牵手”成功。

不过，当时部分购物中心对于共享办公的认知有所偏差，仅将其视为“去闲置”和积累人气的空间组成部分。因此，在整体项目联动方面不尽人意，最终以一些共享办公空间退出购物中心告终。

2019年，随着商业地产同质化竞争进入白热化，且存量商业改造难题迟迟得不到解决，购物中心试图与共享办公二度“牵手”，希望借助共享办公空间的打造差异性并提高空间利用率。

日本百货店巨头崇光・西武选择自行进场，2020年10月开设了可用于远程办公的工作空间，引进由硬币空间（coin space）公司经营的“硬币空间”。在约152平方米的空间里放置了43个座位，提供电源及Wi-Fi，3档收费标准折合人民币：30分钟11元、1小时22元、一天84元。

购物中心再度选择共享办公，主要有两大原因：一是不断提升的空间设计质感，对于购物中心而言是一个值得重点推介的空间亮点；二是共享办公空间内的生态社群对于购物中心客流量的反哺作用，这得益于近年来共享办公玩家对线上生态空间的持续经营。

革新业态，内部组合&外部融合

仲量联行企业客户解决方案开发董事总经理孙桐曾表示，“疫情过后，办公楼业主与企业租户之间将不再是简单的租赁和被租赁的关系，出于自我革新的需要，企业将更为看重办公环境能否带来更大赋能，实现超额增长。”

因此，物理空间的革新之外，经营层面的业态革新也是近年来共享办公行业的又一重要发力点。如今的共享办公一方面不断扩充内部业态组合，加速与各种“非办公类业态”的牵手；另一方面开始尝试“服务”甚至赋能其他业态，将“共享”和“灵活”的理念带到其他业态中。

以购物中心而言，共享办公除了是一个功能性空间之外，还是一个创新型业态。相比其他业态，共享办公不仅能满足商场的多业态发展需求，还能支付稳定的租金及管理费，同时可以消化购物中心动线死角的铺位，并且通过空间设计和服务实现更好的空间溢价率。

01 向内组合

发展初期，共享办公玩家们大多坚守着办公的主业态。一方面是因为当时办公业态的发展态势足够支撑共享办公空间的经营运转，另一方面是玩家素质参差不一，尚不具备玩转多重业态的能力。

随着一些背靠地产集团或跨界而来的进阶级玩家的相继进场，共享办公内部业态组合开始整合升级。艾克商务中心在北京环球金融中心的定制化办公空间“The City”，除了办公区域之外，还有自有餐厅“哈迪森”。餐厅不仅可以提供工作餐等服务，还可以与空间内的会所区域打通，便于场内的客户举办活动或会议时使用。

这种办公+餐饮的双业态组合，让艾克商务中心北京项目总出租率达到80%以上。基于此，艾克商务中心CEO陈嘉彦表示，未来不排除未来以“办公+餐饮”的双业态组合单独扩展的可能。

02 向外融合

空间内部业态的组合之外，与外部业态的相融，也是共享办公在业态方面自我革新的重要表现之一。其中，与酒店业态的多重融合推进，堪称共享办公与外部业态相融的代表。

在《酒店空间里能不能“长出”一家WeWork？》一文中，曾探讨过，经历了热闹的1.0时代和寂静的2.0时代之后，酒店与共享办公两大业态即将进入3.0时代，实现了进一步的融合。其中，有如特拉维夫的Link酒店到首尔的Ryse酒店，再到全美大学城中的Graduate精品连锁酒店中独立设置的共享办公区域。也有如ATLAS寰图在深圳绿景酒店项目中的业态输出，引入包括寰图办公空间的高端服务式办公室、联合办公空间，以及寰图咖啡、寰图厨房、寰图精酿等寰图生活空间，分担了一些酒店功能空间的建设任务，为其赋能。

通过办公+酒店等外部业态的有机融合，于酒店而言，为消费者拓展了服务范畴；于共享办公而言，进一步拓展了市场客群，起到了业态推广的作用。

革新商业故事，是时候说点新鲜的

很长一段时间内，共享办公一直被冠以“包租公”的称呼。原因无他，“一张桌子的生意”的商业模式，让其难以摆脱“包租公”的身份。因此，在空间和业态革命之外，共享办公自我革新的核心一环是焕新商业故事，说点新鲜的东西。

好在当下已经有部分共享办公玩家完成了这场自我革新。其中，WeWork和优客工场给出的两个截然不同的商业故事，值得一看。

其一是WeWork的新故事，“变本分，做正确的事”。为此，WeWork放缓了一些激进行为，削减了那些非主业相关的业务子公司，甚至减少了一些经营不尽理想的共享办公空间，专注于提升办公这一核心业务的各项经营数据。

从成功借壳上市的表现，以及戴德梁行计划向其投资1.5亿美元来看，WeWork的新商业故事是资本市场所满意的。不仅如此，WeWork还不断为这个商业故事添加一些令市场心动的细节。前不久WeWork中国与豆瓣的线下联合空间“城市会客厅”亮相北京上东公园里社区，一展WeWork在空间美学打造与共享价值线下场景的优势，由此也产生了更大的商业价值联想空间。

其二是优客工场的新故事，“转型，变轻”。自2020年以来，优客工场将“转型”二字视为业务发展主线。在数字化平台的搭建初具规模之后，优客工场已经告别了二房东身份，转型成为一家轻资产运营公司，通过运营托管、运营管理输出等轻资产合作模式，为楼宇、园区提供运营管理服务。据官方数据，2020年优客工场项目的轻重比约为1:1，预计到2021年底，轻资产占比能够达到70%。

“变轻”之后，优客工场的营收数据却“变重”了。据Q3财报显示，在轻资产模式下，优客工场不再负担启动成本，而是提供低成本标准化的楼宇管理服务，2020年净亏损同比收窄37%。如此一来，优客工场从数据层面验证了轻资产是共享办公行业减亏并加速盈利的有效手段。

虽然体量有所不同，但是这两大头部玩家们的焕新方向，值得行业其他玩家们借鉴参考。值得注意的是，画皮容易画骨难，倘若不具备足够强大的空间运营能力与不同业态融合，或是提供轻资产模式输出之前，坚守“本分”才是致胜之道。

归根结底，这门生意围绕的始终是空间与服务两件事。毕竟共享办公实际是个由来已久的业态了。据牛津大学的报告显示，共享办公最早出现与1995年于柏林创立的C-Base。不过，无论业态登场时间早晚，如果共享办公不能根据整个办公服务空间的发展态势做出自我革新，那么星巴克等来势汹汹的敲门人，成为现有玩家的“生存威胁”也就不足为奇了。