作者：刘德科

李嘉诚又要卖楼了，是将持有多年的一幢摩天大楼给卖掉，而且是在他的老巢香港。

但是，今天我们不关心他卖，而是来看看谁会买。

现在的说法是，可能是中国工行银行，因为四大行中，工行是目前在香港唯一没有自己大楼的；也可能是越秀，广州的一家国有企业。 

那么，越秀会买吗？这几年，一些势头强韧的城市，崛起了一批以房地产为主业的地方国企，广州的越秀即是一例，类似的还有北京的首开、厦门的建发、珠海的华发，甚至贵阳的中天城投。 

然而，越秀还是不太一样。很难说它到底是一家房企还是一家金融公司。或者说，它像一个裁缝那样，把地产和金融紧密无隙地缝合在一起。

但是，它和恒大或宝能不一样，没那么凶残，没在资本市场上惹出什么劲爆新闻；也不像央企信达，用各种看起来有点激进的金融手段，在那些让人爱的城市里弄了一些地王。

越秀玩的是REITs，一种很保守的金融工具。说得不太严谨一点，就是他们手上捏着几幢楼，收租金，然后把楼和租金打包放在资本市场里，让有几千块的老百姓都能买，都能当「包租公」或「包租婆」。对于老百姓来说，这种投资跟通常意义上的炒股比起来，相对要安全许多。

能不能玩转REITs，就取决于他们手上的那些楼，是不是优质，能不能收到比较可观而稳定的租金。越秀手上的一件「大杀器」，就是广州国金中心（IFC）——在珠江新城，人们也会把它叫做「西塔」。

2015年，「西塔」创造了近10亿元的租金。如今，这幢摩天大楼的租金还在慢慢上扬，并且源源不断。

在亿翰智库的1-10月全国房企销售额排行榜上，越秀的排名不过是第48位，销售额也就250亿多一点而已，跟恒大的3000多亿比起来，简直不值一提。但是，现在看起来很风光的那些房企，大多都是流量型房企，销售额都很高，几百亿甚至几千亿，但卖完就空了，没什么优质的资产沉淀下来。又有几家，手上握着「西塔」那样的楼呢？

是啊，能有一幢持续来钱的楼，该有多重要。

差点忘了，中国内地是不能玩真正的「REITs」的。越秀是在香港玩。他们在香港的上市平台公司叫做「越秀房地产信托基金」——它的简称让老百姓看起来甚至有点怪异，叫「越秀房托」。 

没错，是「托」，但应该不是一个惹人讨厌的坏词。说得不那么严谨一点，就是「越秀地产」负责盖楼，然后把有持续租金收益的那些楼，卖给「越秀房托」；然后，「越秀房托」再到香港资本市场把那些楼变成一堆钱，但是楼仍然涅在手上，没卖掉。

比如，早在2012年，「越秀房托」就用134.4亿元的价格收购了「越秀地产」的「西塔」。

钱有很多种来法。在「越秀房托」2015年的年报上，你可以看到，他们大概有17亿元的收入，仅广州「西塔」一幢楼创造的租金收入就就高达近10亿元，占了近六成。关键在于，这些租金在香港资本市场又可以很安全地放大，融到更多的钱。

前几天（11月2日），「越秀房托」又用「西塔」跟几个银行借了33亿多元，利率也就4.3%，贷款年限长达12年。 

这些钱，跟恒大动辄3000多亿的销售额比起来，似乎很渺小；但是别忘了，这不过是一幢楼的能量，况且，楼还在越秀手上，他们没卖掉，还能来这么多钱。

广州珠江新城的「西塔」让越秀尝到了金融的许多甜头，那么它会买李嘉诚在香港中环的那幢摩天大厦吗？

除了收购「越秀地产」盖的楼，「越秀房托」还会看别人碗里的菜。2015年8月，他们跑出广州到上海浦东花了26亿多元，买下了上海宏嘉大厦。据说，现在已经把名字改成了「越秀大厦」，改造了一番，租金大涨。

那么，他们会去香港收楼吗？按照规则，REITs产品通常都有区域限制，区域的投资精准度高，理论上对投资者更有保障。「越秀房托」是不能到海外去收楼的，但是它的信托契约里面写了不仅是中国内地，还有中国香港和澳门。

照这么说，越秀是有可能去香港把李嘉诚的那幢摩天大楼给买下来。

但是，这时候我们如果把半年多前的一段媒体采访搬出来重新读一遍，或许又是另一个答案。

今年3月份，有媒体问「越秀房托」总裁林德良：香港的商业环境，租金水平都比较好，所以香港的收益应该比内地高吧？

林德良是这么回答的：光是高，没有成长性也不好，成长性非常重要。

媒体追问：您还是觉得内地物业的成长性好？

林德良没有正面回答，他还是像祥林嫂一样重复：成长性这三个字太重要，看任何东西都得看成长性，如果我们选择的投资没有成长性也没用。

当然，这是大半年前的事情了。任何人的观点，都不是一成不变的。

但是，在这大半年时间里，李嘉诚在香港中环的那幢摩天大楼，叫价已经从 200 亿港元攀升至 373 亿港元，折算成人民币，现在的房价差不多是 29 万元/平米。

那幢楼，叫「中环中心」，在香港密密麻麻的摩天大楼中，它的高度排行第四，346米。买它，能不能赚钱可能是另一回事，但满足虚荣心，应该没问题。

越秀对于商用物业的热情，正在与日俱增。两个多月前（8月18日），「越秀地产」在杭州鏖战，为了争夺钱江新城一宗商用地块，那块地好极了，夹在华润·万象城和凯德·来福士这两个超级购物中心之间。

越秀差不多拼到最后那个金色时刻，报到了61.4亿的天价，却最终不敌鲁能。鲁能用63.5亿拿下，楼面地价21073元/平米，溢价率113%。 

那将是杭州钱塘江北岸第一高楼。据说，鲁能要盖的是商务公寓，也就是类住宅，想卖破10万元/平米。可是，盖成这样，跟我们普通人有什么关系呢？

倘若在越秀手上，应该是盖成广州「西塔」的模样，至少可以激出一座城市渴望崛起的那种荷尔蒙。然后，再卖给「越秀房托」，做成REITs产品，还让有几千块的老百姓都能买，也能当摩天大楼的「包租公」或「包租婆」。

差点忘了，中国内地的老百姓还不行。因为目前中国内地的法律还不允许玩真正的REITs。

今年两会期间，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴弄了一份提案，建议全国人大常委会尽快制定《房地产投资信托基金法》，尽快移开那些束缚REITs生根发芽的法律障碍。 

我们应该可以等到那一天吧。对于那么多炒房的人来说，真正的 REITs，至少可以给他们多一条不炒房的理由。

是啊，能有一幢持续来钱的楼，该有多重要。可惜，现在，我们普通人还无缘分享。

在广州珠江新城的「西塔」门前，有一只金蝉的雕塑，据说，是取「饮露而不食」之意。

是啊，在这个叭唧个不停的国度，「饮露而不食」，总归是少见。

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