文/恒大研究院 任泽平 熊柴 白学松

中国城镇住房40年：从全民蜗居到基本适居。

1）1978-2017年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至267亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至32.8平方米，城镇住房套均面积从约45平方米增至89平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.03亿套，套户比从0.8增至1.03。如不含学生及其宿舍，2017年中国城镇人均建筑面积为34.4平方米，套户比为1.07。如果按家庭户计算，2017年城镇套户比为1.11。从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，而中国城镇住房套户比尚低于1.1，并不存在总量过剩问题。从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中商品房约占4成，自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他。

2）中国城镇居民约70%居住在自有住房，约20%租房，其他10%为借住、住单位宿舍等；与建制镇居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。从人口普查统计的家庭户人均使用住房面积分布推测，当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重，最低20%的城镇家庭户仅拥有约6%的住房面积，而最高20%的家庭户拥有约40%或更多的住房。

3）房地产长期看人口，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，预计2018-2030年中国城镇年均住房需求大致为11-13亿平方米。从城镇化进程看，2017年中国城镇化率58.5%，到2030年城镇化率达70%时城镇人口将再增加约2亿，城镇人口年均增量将从2017年的2000多万逐渐降至2030年的不到1100万。从城镇人均住房使用面积看，当前美国67平，德国、法国均超过38平，日本33平，韩国28平，而中国按使用面积算人均仅23平。从家庭规模看，当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.33、2.54、2.73人，而中国2010年为3.09人。中国房地产市场将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

地区层面：哪些地方房子较多，哪些地方较少？

1）在省级层面，当前全国近60%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东、河南等10个省。苏浙鄂等7省人均住房建筑面积超过35平方米，而沪津粤等3省不到28平方米。从不含学生及其宿舍的套户比看，东北地区套户比平均达1.17，青吉黑黔等4省套户比超过1.15，京津渝粤等4省低于1.0，上海略高于1。

2）在地级层面，从包括学生及其宿舍的情况看，在全国337个地级单位中（不含三沙），既有87个城市人均住房建筑面积小于30平，也有35个城市人均住房建筑面积大于40平；既有90个城市的套户比（含学生及其宿舍）小于1，也有90个城市的套户比大于1.1，未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。分线看，当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.9、32.0、33.5平方米，套户比分别为0.97、1.02、1.06，一二线城市住房供给偏紧。